LMNP Micro-BIC ou Réel : lequel rapporte plus ?
Comparaison directe entre l'abattement forfaitaire 50 % du Micro-BIC et la déduction charges + amortissements du régime Réel. Calcul sur les mêmes recettes.
Paramètres
Décomposition Micro-BIC
Micro-BIC vs Réel
- Micro-BIC : simple, abattement forfaitaire 50 % (71 % si classé tourisme). Pas de comptabilité. Plafond 77 700 € de recettes.
- Réel : déduction charges réelles + amortissements du bâti (25-30 ans) et du mobilier. Souvent zéro impôt pendant 5 à 10 ans. Comptabilité obligatoire (~500 €/an).
- Bascule automatique au réel au-delà de 77 700 € de recettes annuelles.
- Option pour le réel possible même sous le plafond, par courrier au SIE avant le 31 mai.
Le LMNP en 2026 : la mécanique
Louer un logement meublé relève du statut Loueur Meublé Non Professionnel tant que vos recettes annuelles restent sous 23 000 € ou inférieures aux autres revenus du foyer. Les recettes sont imposées dans la catégorie des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), pas dans les revenus fonciers comme la location nue.
Deux régimes fiscaux s'offrent à vous : Micro-BIC (simple, abattement forfaitaire) ou Réel (charges réelles + amortissements). Le choix se fait sur option au moment de votre première déclaration, puis est révisable chaque année.
L'amortissement : le gros avantage du Réel
En LMNP au Réel, vous pouvez amortir comptablement votre bien. Sur un achat à 200 000 € :
- Bâti (70 % du prix) : 140 000 € amortis sur 25-30 ans = 4 700 à 5 600 €/an
- Mobilier (8-10 % du prix) : 16 000 € amortis sur 5-10 ans = 1 600 à 3 200 €/an
- Terrain (20-30 % du prix) : non amortissable
- Total amortissement : 6 à 8 k€/an déduits des recettes, souvent plus que les loyers encaissés, résultat imposable nul pendant 10-15 ans.
Attention à la revente
Nouveauté 2025-2026 : depuis la loi de finances 2025, les amortissements pratiqués pendant la location LMNP sont désormais réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Auparavant exonérés, ils augmentent la plus-value imposable et donc l'impôt au moment de la vente.
Concrètement : si vous avez amorti 60 000 € sur 10 ans, la plus-value est gonflée de 60 000 €. La déduction annuelle reste intéressante, mais l'avantage est partiellement rattrapé à la sortie. À arbitrer selon votre horizon de détention.
Les obligations pratiques
- Inscription au guichet unique (formulaire P0i) sous 15 jours du démarrage de l'activité
- Tenue d'une comptabilité commerciale en régime Réel (bilan, compte de résultat)
- Adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) facultative mais fiscalement plus intéressante
- CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) : environ 200 à 1 000 €/an selon commune et valeur locative
- Déclaration annuelle 2031 (Réel) ou 2042-C-PRO (Micro-BIC)
LMNP par département
Retrouvez l'analyse LMNP (rendement meublé, fiscalité micro-BIC vs réel) pour chaque département :
Auvergne-Rhône-Alpes
Bourgogne-Franche-Comté
Bretagne
Centre-Val de Loire
Corse
Grand Est
Guadeloupe
Guyane
Hauts-de-France
La Réunion
Martinique
Normandie
Nouvelle-Aquitaine
Occitanie
Pays de la Loire
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Île-de-France
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Sources et références
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