Simulateur Pinel / Denormandie
Le Pinel a pris fin le 31 décembre 2024, mais reste actif pour les investissements déjà engagés. Le Denormandie, lui, est prorogé jusqu'en 2027. Calculez votre réduction d'impôt totale et annuelle selon votre situation.
Paramètres
Réduction par période d'engagement
Conditions à respecter
- Plafond de loyer : 14,49 €/m² en zone A, soit 725 €/mois pour 50 m².
- Plafond de ressources du locataire selon la composition du foyer et la zone (barème révisé chaque année par l'administration fiscale).
- Location nue à titre de résidence principale, dans les 12 mois suivant la livraison ou l'achèvement des travaux.
- Plafond niches fiscales : 10 000 €/an tous avantages fiscaux confondus (hors outre-mer et FIP Corse).
Avantages
- Réduction d'impôt étalée sur 6, 9 ou 12 ans, lissant l'effort fiscal.
- Constitution d'un patrimoine immobilier avec effet de levier du crédit.
- Revenus locatifs complémentaires pendant la durée d'engagement.
- Denormandie : travaux de rénovation éligibles (au moins 25 % du coût total), utile en centre-ville ancien.
Inconvénients
- Pinel a pris fin le 31 décembre 2024 : plus aucun nouvel investissement éligible depuis 2025.
- Plafonds de loyer souvent inférieurs au marché libre, réduisant la rentabilité locative.
- Risque de vacance locative et de dépréciation en zone tendue mal choisie.
- Engagement de location contraignant : revente ou remise sur le marché libre impossible avant terme.
Pinel : un dispositif clos, mais encore actif pour les investisseurs en cours
Le dispositif Pinel a cessé d'accueillir de nouveaux investissements au 1er janvier 2025. Les logements achevés ou acquis avant le 31 décembre 2024 continuent toutefois de bénéficier de la réduction d'impôt jusqu'au terme de leur engagement de location (6, 9 ou 12 ans). Les taux applicables sont ceux du barème 2024, dernière année du dispositif : 9 %, 12 % ou 14 % selon la durée choisie, sans possibilité de Pinel+ pour les acquisitions les plus tardives.
Denormandie : la relève pour l'ancien à rénover
Le dispositif Denormandie reprend le mécanisme et les taux de l'ancien Pinel (12 %, 18 %, 21 %) mais cible l'immobilier ancien situé dans des communes éligibles (villes moyennes du programme Action Cœur de Ville, centres dégradés). Il impose de réaliser des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l'opération. Prorogé jusqu'au 31 décembre 2027, il constitue aujourd'hui la principale alternative au Pinel pour les investisseurs cherchant une réduction d'impôt sur de l'immobilier locatif neuf ou réhabilité.
Les plafonds à respecter
- Base de calcul : plafonnée à 300 000 € et à 5 500 €/m² de surface habitable, retenue au montant le plus bas.
- Loyer : plafond au m² fixé par zone (A bis, A, B1, B2), révisé chaque année au 1er janvier.
- Ressources du locataire : plafond annuel selon la composition du foyer locataire et la zone du bien.
- Niches fiscales : la réduction annuelle ne peut dépasser 10 000 € tous avantages fiscaux confondus.
Comment lire le résultat
Le simulateur applique le taux correspondant au dispositif et à la durée d'engagement choisis sur la base plafonnée, puis étale la réduction totale sur la durée engagée. Si le résultat annuel dépasse 10 000 €, le montant réellement imputable est écrêté au plafond des niches fiscales — la décomposition par palier (6 ans initial, puis extensions de 3 ans) reflète cet écrêtement.
Sources et références
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