LMNP Seine-Saint-Denis (93)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle dans le Seine-Saint-Denis.
Chiffres clés LMNP — Seine-Saint-Denis (93)
5 438 €
Prix moyen / m²
27 €
Loyer meublé / m² / mois
6.0%
Rendement brut
14 245
Transactions / an
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Lancer la simulation LMNPLMNP en Seine-Saint-Denis : analyse
Le département Seine-Saint-Denis (93), en région Île-de-France, affiche un prix moyen de 5 438 euros/m² (-0.9% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 27 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6.0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Seine-Saint-Denis
T2 45 m² — Seine-Saint-Denis
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Seine-Saint-Denis
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement dans le Seine-Saint-Denis :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 160 € | 8 160 € | 14 688 € | 14 688 € |
| Abattement / Charges | -4 080 € | -2 040 € | -7 344 € | -3 672 € |
| Amortissement | — | -4 259 € | — | -7 665 € |
| Base imposable | 4 080 € | 1 861 € | 7 344 € | 3 351 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 224 € | 558 € | 2 203 € | 1 005 € |
| Rendement net fiscal | 4.9% | 5.4% | 4.9% | 5.4% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 666 euros/an d'impôt pour un studio et 1 198 euros/an pour un T2 dans le Seine-Saint-Denis.
Pourquoi investir en meublé dans le Seine-Saint-Denis
Le Seine-Saint-Denis offre un profil équilibré pour l'investissement LMNP, avec des prix accessibles (5 438 euros/m²) et un rendement brut de 6.0%. La demande locative est régulière autour de Saint-Denis, portée par une population de 1 704 316 habitants.
L'avantage du meublé dans le Seine-Saint-Denis réside dans la fiscalité avantageuse du LMNP : l'amortissement au régime réel permet souvent de réduire voire annuler l'imposition sur les revenus locatifs pendant les premières années. Le marché immobilier stable (-0.9% sur un an) limite le risque de moins-value à la revente.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Le Seine-Saint-Denis est voisin de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Le marché locatif dans le Seine-Saint-Denis présente un bon équilibre entre rendement et sécurité. Les départements voisins peuvent offrir des alternatives intéressantes selon votre stratégie.
Questions fréquentes — LMNP Seine-Saint-Denis
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP dans le Seine-Saint-Denis ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé dans le Seine-Saint-Denis ?
Le Seine-Saint-Denis est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP dans le Seine-Saint-Denis ?
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Le marché immobilier en Seine-Saint-Denis en 2026
Le département Seine-Saint-Denis (93) affiche un prix moyen au m² de 5 438 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont stable sur un an (-0.9 %). Avec ses 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département présente une densité de 7 222 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 14 245 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Prix et budget en Seine-Saint-Denis
Un appartement se négocie en moyenne à 5 678 €/m² contre 4 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 340 680 €, soit une mensualité de 1 651 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 717 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 475 600 €, avec une mensualité de 2 305 € (salaire requis : 6 586 € net/mois).
Les prix en Seine-Saint-Denis sont 76 % au-dessus de la moyenne nationale.
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix moyen/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Seine-Saint-Denis | 5 438 € | -0.9 % | 1 704 316 |
| Seine-Saint-Denis | 5 438 € | -0.9 % | 1 704 316 |
| Paris | 10 278 € | -5.7 % | 2 103 778 |
| Val-de-Marne | 5 851 € | -3 % | 1 426 929 |
Principales villes en Seine-Saint-Denis
Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis
Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 208 €) est inférieur au prix moyen (5 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 39 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois.
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