LMNP Marseille (13)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Marseille.
Chiffres clés LMNP — Marseille (13)
4 287 €
Prix moyen / m²
21 €
Loyer meublé / m² / mois
6.0%
Rendement brut
12 467
Transactions / an
Simulez votre investissement LMNP à Marseille
Lancer la simulation LMNPLMNP en Marseille : analyse
Marseille (13), en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, affiche un prix moyen de 4 287 euros/m² (-2.5% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 21 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6.0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Marseille
T2 45 m² — Marseille
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Marseille
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Marseille :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 6 432 € | 6 432 € | 11 580 € | 11 580 € |
| Abattement / Charges | -3 216 € | -1 608 € | -5 790 € | -2 895 € |
| Amortissement | — | -3 050 € | — | -5 489 € |
| Base imposable | 3 216 € | 1 774 € | 5 790 € | 3 196 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 965 € | 532 € | 1 737 € | 959 € |
| Rendement net fiscal | 5.4% | 5.8% | 5.4% | 5.8% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 433 euros/an d'impôt pour un studio et 778 euros/an pour un T2 à Marseille.
Pourquoi investir en meublé à Marseille
Marseille bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 4 287 euros/m² et un rendement brut de 6.0%, le Marseille combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (3683 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Provence-Alpes-Côte d'Azur renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Marseille est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché locatif à Marseille est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Marseille
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Marseille ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Marseille ?
Marseille est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Marseille ?
Calculateurs liés
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Simulation complète micro-BIC / réel
Rentabilité locative Marseille
Rendement brut et net détaillé
Frais de notaire Marseille
Calcul détaillé DMTO et émoluments
Taxe foncière Marseille
Estimation de la taxe foncière
Le marché immobilier en Marseille en 2026
La ville de Marseille affiche un prix moyen au m² de 4 287 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-2.5 %). Avec 886 040 habitants, la ville présente une densité de 3 683 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 12 467 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.
Prix et budget en Marseille
Un appartement se négocie en moyenne à 4 066 €/m² contre 5 370 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 243 960 €, soit une mensualité de 1 182 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 377 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 537 000 €, avec une mensualité de 2 603 € (salaire requis : 7 437 € net/mois).
Les prix en Marseille sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix moyen/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Marseille | 4 287 € | -2.5 % | 886 040 |
| Bouches-du-Rhône | 4 783 € | -3.1 % | 2 087 658 |
| Var | 5 164 € | -2.6 % | 1 119 307 |
| Vaucluse | 3 551 € | -5.5 % | 572 056 |
Autres villes de la région
Fiscalité immobilière en Marseille
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 222 €) est inférieur au prix moyen (4 287 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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