Votre mensualité de crédit immobilier, en temps réel.

Comment fonctionne le calcul d'un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier à taux fixe fonctionne avec des mensualités constantes. Chaque mensualité se décompose en une part d'intérêts (calculée sur le capital restant dû) et une part de remboursement du capital. Au début du crédit, la part d'intérêts est prépondérante ; elle diminue progressivement au fil des remboursements.

Ce mécanisme s'appelle l'amortissement. Pour un crédit de 200 000 euros sur 20 ans à 3,5%, vous rembourserez environ 47 000 euros d'intérêts au total, soit 23% du capital emprunté. Sur 25 ans au même taux, la facture d'intérêts grimpe à environ 62 000 euros.

Les taux immobiliers en 2026

Voici les taux moyens observés en avril 2026 selon la durée :

• 10 ans : entre 2,80% et 3,20% selon le profil
• 15 ans : entre 3,00% et 3,50%
• 20 ans : entre 3,20% et 3,70%
• 25 ans : entre 3,50% et 4,00%

Ces taux sont indicatifs. Les meilleurs profils (apport supérieur à 20%, CDI, revenus stables) bénéficient des conditions les plus favorables. Le taux varie aussi selon la banque et la région.

L'assurance emprunteur

L'assurance emprunteur s'ajoute à la mensualité du crédit. Son taux varie généralement entre 0,10% et 0,50% du capital emprunté par an, selon l'âge, l'état de santé et les garanties souscrites. Sur un crédit de 200 000 euros, cela représente 200 à 1 000 euros par an.

Depuis la loi Lemoine de 2022, vous pouvez changer d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Comparer les offres peut faire économiser plusieurs milliers d'euros sur la durée du crédit.

Les règles du HCSF en détail

Le Haut Conseil de Stabilité Financière encadre l'octroi des crédits immobiliers depuis janvier 2022. Trois règles sont juridiquement contraignantes pour les banques :

• Taux d'endettement ≤ 35% (assurance emprunteur comprise)
• Durée maximale 25 ans, extensible à 27 ans pour le neuf et les travaux supérieurs à 10% du prix d'achat
• 20% de dérogations autorisées : 70% réservées à la résidence principale (primo-accédants prioritaires), 30% libres

Un assouplissement a été voté en mi-2024 : la durée maximale passe à 27 ans avec travaux importants, et le reste à vivre peut peser davantage dans l'appréciation bancaire. Mais le plafond 35% reste la règle dure.

Le taux d'usure

Le TAEG d'un crédit ne peut pas dépasser le taux d'usure, fixé par la Banque de France chaque trimestre. Au 2^e trimestre 2026, les taux d'usure s'établissent autour de :

• Prêts < 10 ans : ~5,10 %
• Prêts 10 à 20 ans : ~5,35 %
• Prêts ≥ 20 ans : ~5,45 %

Si votre dossier pousse le TAEG au-dessus, la banque doit refuser. Le taux d'usure protège l'emprunteur mais peut aussi exclure temporairement certains profils. Valeurs actualisées sur banque-france.fr.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) en 2026

Le PTZ a été étendu en 2026 : désormais ouvert à la construction neuve dans toute la France métropolitaine (sans zonage), et aussi aux logements anciens avec travaux de rénovation énergétique sous conditions. Il finance une partie du projet sans intérêts, remboursable après un différé de 5 à 15 ans selon le niveau de revenus.

Conditions clés : primo-accédant (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale dans les 2 dernières années), plafonds de revenus variables selon la zone et la composition du foyer, résidence principale uniquement. Le PTZ peut couvrir jusqu'à 50% du coût d'opération selon la tranche de revenus et la zone. Référence officielle : service-public.fr/PTZ.

Sources et références

• Banque de France — taux d'usure (actualisés chaque trimestre)
• Ministère de l'Économie — conditions PTZ
• service-public.fr — crédit immobilier
• Legifrance — loi Lemoine (2022-270) sur la résiliation de l'assurance emprunteur

FAQ

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