Simulateur SCI : IR ou IS, quel régime choisir ?
Comparez en temps réel la fiscalité d'une SCI transparente (IR) et d'une SCI opaque (IS). Ajustez vos loyers, charges et amortissement pour trouver le régime optimal.
Paramètres
Régime IR
optimalRégime IS
SCI à l'IR (transparente)
- Revenus fonciers — loyers - charges réelles (pas d'amortissement)
- Imposition — barème progressif IR + PS 17,2 %
- Plus-value — régime des particuliers (abattement par durée, exonération à 22/30 ans)
- Déficit foncier — imputable sur le revenu global (10 700 €/an max)
SCI à l'IS (opaque)
- Amortissement — déductible du résultat (bâti sur 25-40 ans)
- IS — 15 % jusqu'à 42 500 €, puis 25 %
- Distribution — flat tax 31,4 % sur les dividendes
- Plus-value — régime pro (prix d'achat - amortissements = base imposable plus élevée)
SCI à l'IR ou à l'IS : deux logiques fiscales
La Société Civile Immobilière est le véhicule juridique le plus utilisé pour détenir un patrimoine immobilier à plusieurs. Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) : elle est « transparente », chaque associé déclare sa quote-part des revenus fonciers sur sa propre déclaration. L'option pour l'impôt sur les sociétés (IS) transforme la SCI en entité fiscale autonome.
Ce choix a des conséquences majeures sur la fiscalité courante (imposition des loyers), sur la capacité à amortir le bien, et sur le traitement des plus-values en cas de revente. Il n'existe pas de réponse universelle : le régime optimal dépend de votre TMI, de vos objectifs patrimoniaux et de votre horizon de détention.
L'amortissement : l'atout majeur de l'IS
En SCI à l'IS, le bien immobilier peut être amorti comptablement. Le terrain (non amortissable) est séparé du bâti, qui est amorti sur 25 à 40 ans selon sa nature. Pour un immeuble acheté 300 000 € dont 70 % de bâti :
- Bâti (210 000 €) amorti sur 30 ans = 7 000 €/an de charge déductible
- Mobilier et travaux amortis sur 5-10 ans, accélérant la déduction
- Résultat : un IS souvent très faible, voire nul, pendant les premières années
En SCI IR, aucun amortissement n'est possible. Seules les charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurance, taxe foncière) sont déductibles des revenus fonciers.
Le piège de la plus-value en IS
La contrepartie de l'amortissement IS se manifeste à la revente. En SCI IR, la plus-value bénéficie du régime des particuliers : abattements progressifs aboutissant à une exonération totale (22 ans pour l'IR, 30 ans pour les PS). En SCI IS, la plus-value est calculée sur la valeur nette comptable (prix d'achat moins amortissements cumulés), ce qui gonfle considérablement la base imposable.
Exemple : un bien acheté 200 000 € et revendu 250 000 € après 15 ans d'amortissement (90 000 € cumulés). En IR, la plus-value brute est de 50 000 €, largement réduite par les abattements. En IS, la plus-value est de 140 000 € (250 000 − 110 000 de valeur nette), imposée au taux IS. L'économie annuelle est en partie reprise à la sortie.
La double imposition IS + flat tax
En SCI IS, les bénéfices sont imposés deux fois : d'abord à l'IS (15 ou 25 %), puis à la flat tax (31,4 % en 2026) lorsqu'ils sont distribués aux associés sous forme de dividendes. Le taux global d'imposition peut donc atteindre 41,7 % sur les bénéfices distribués (pour la tranche à 15 % d'IS) ou 48,5 % (pour la tranche à 25 %).
Toutefois, tant que les bénéfices restent dans la SCI (capitalisation), seul l'IS est payé. Cette stratégie est intéressante pour réinvestir dans de nouveaux biens ou rembourser un emprunt, en différant la flat tax.
FAQ
Quelle est la différence entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?
L'amortissement est-il déductible en SCI IR ?
Comment est calculée la plus-value en SCI IS ?
Quand l'IS est-il plus intéressant que l'IR ?
Peut-on passer de l'IR à l'IS pour sa SCI ?
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Sources et références
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