LMNP Bordeaux (33)
Rentabilité, fiscalité et simulation d'investissement en location meublée non professionnelle à Bordeaux.
Chiffres clés LMNP — Bordeaux (33)
5 452 €
Prix moyen / m²
27 €
Loyer meublé / m² / mois
6.0%
Rendement brut
4 359
Transactions / an
Simulez votre investissement LMNP à Bordeaux
Lancer la simulation LMNPLMNP en Bordeaux : analyse
Bordeaux (33), en région Nouvelle-Aquitaine, affiche un prix moyen de 5 452 euros/m² (-8.2% sur un an). Pour un investissement en location meublée, le loyer estimé est de 27 euros/m²/mois, soit un rendement brut de 6.0%. La location meublée offre un loyer supérieur d'environ 25% par rapport à la location nue, ce qui améliore significativement la rentabilité.
Studio 25 m² — Bordeaux
T2 45 m² — Bordeaux
Micro-BIC vs Réel : comparaison pour Bordeaux
En LMNP, vous avez le choix entre le micro-BIC (abattement forfaitaire de 50%) et le régime réel simplifié (déduction des charges réelles et amortissement du bien). Voici la comparaison pour un investissement à Bordeaux :
| Studio 25 m² | T2 45 m² | |||
|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC | Réel | Micro-BIC | Réel | |
| Revenus locatifs | 8 184 € | 8 184 € | 14 724 € | 14 724 € |
| Abattement / Charges | -4 092 € | -2 046 € | -7 362 € | -3 681 € |
| Amortissement | — | -4 120 € | — | -7 416 € |
| Base imposable | 4 092 € | 2 018 € | 7 362 € | 3 627 € |
| Impôt estimé (TMI 30%) | 1 228 € | 605 € | 2 209 € | 1 088 € |
| Rendement net fiscal | 5.1% | 5.5% | 5.1% | 5.5% |
* Estimation basée sur une TMI de 30%, charges à 25% des loyers et amortissement à 3% du prix du bien par an. Prélèvements sociaux (17,2%) non inclus. Le régime réel permet d'économiser environ 623 euros/an d'impôt pour un studio et 1 121 euros/an pour un T2 à Bordeaux.
Pourquoi investir en meublé à Bordeaux
Bordeaux bénéficie d'une attractivité forte qui en fait un département privilégié pour l'investissement LMNP. La demande locative soutenue, notamment à et , garantit un taux d'occupation élevé pour les meublés. Les étudiants, jeunes actifs et professionnels en mobilité recherchent activement des logements meublés, prêts à habiter.
Avec un prix moyen de 5 452 euros/m² et un rendement brut de 6.0%, le Bordeaux combine potentiel de plus-value et revenus locatifs réguliers. La densité de population (5384 hab/km²) et le dynamisme économique de la région Nouvelle-Aquitaine renforcent la pertinence d'un investissement meublé.
LMNP : comparaison avec les départements voisins
Bordeaux est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Le marché locatif à Bordeaux est dynamique, avec une forte demande pour les meublés. Comparez les rendements avec les départements limitrophes pour optimiser votre investissement LMNP.
Questions fréquentes — LMNP Bordeaux
Quel est le meilleur régime fiscal LMNP à Bordeaux ?
Quel rendement attendre d'un investissement meublé à Bordeaux ?
Bordeaux est-il en zone tendue pour la location meublée ?
Quelle durée d'amortissement pour un bien LMNP à Bordeaux ?
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Simulateur LMNP
Simulation complète micro-BIC / réel
Rentabilité locative Bordeaux
Rendement brut et net détaillé
Frais de notaire Bordeaux
Calcul détaillé DMTO et émoluments
Taxe foncière Bordeaux
Estimation de la taxe foncière
Le marché immobilier en Bordeaux en 2026
La ville de Bordeaux affiche un prix moyen au m² de 5 452 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-8.2 %). Avec 267 991 habitants, la ville présente une densité de 5 384 hab/km², un territoire très dense.
C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 4 359 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.
Prix et budget en Bordeaux
Un appartement se négocie en moyenne à 5 493 €/m² contre 5 305 €/m² pour une maison. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 329 580 €, soit une mensualité de 1 597 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 563 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 530 500 €, avec une mensualité de 2 571 € (salaire requis : 7 346 € net/mois).
Les prix en Bordeaux sont 76 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Gironde, Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.
Comparaison avec les territoires voisins
| Territoire | Prix moyen/m² | Évolution 1 an | Population |
|---|---|---|---|
| Bordeaux | 5 452 € | -8.2 % | 267 991 |
| Gironde | 4 079 € | -6.5 % | 1 690 493 |
| Charente-Maritime | 3 552 € | -4.2 % | 672 279 |
| Dordogne | 2 501 € | -2.7 % | 417 614 |
Autres villes de la région
Fiscalité immobilière en Bordeaux
Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 538 €) est inférieur au prix moyen (5 452 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.
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