immobilier · investissement locatif avril 2026
Votre rendement locatif, net-net.
Brut, net, net-net : le seul chiffre qui compte après charges, taxe foncière et fiscalité. Au-delà des promesses commerciales des agents.
Paramètres
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0 %62 %
CALCUL EN TEMPS RÉEL
Rendement net-net (fiscalité incluse)
2,74%
Rendement brut
4,91%
10 800 € / an
Cash flow mensuel
502€
positif
Investissement
220 000€
prix + notaire + travaux
Votre rendement est faible vs. benchmark 5 %.brut → net : −1,00 % · net → net-net : −1,17 %
· L'URL reflète votre simulation
Du brut au net-net (rendement)
Net-net (après impôts)2,74 %56%
Impôts1,17 %24%
Charges + taxe1,00 %20%
Le détail annuel
Loyers perçus10 800 €
− ChargesNaN €
− Taxe foncière1 000 €
Revenu net avant impôts8 600 €
− Impôts (30 %)2 580 €
Net-net annuel6 020 €
Comment lire ce rendement
Le rendement brut (4,91 %) est le chiffre affiché par les agences. Le net-net (2,74 %) est ce qu'il vous reste en poche : charges, taxe foncière, imposition incluses. C'est le seul qui compte pour comparer avec un livret ou un ETF.
Comprendre les trois niveaux de rentabilité
- Rentabilité brute : loyer annuel / prix d'achat. C'est le chiffre que mettent en avant les agents immobiliers. Peu pertinent pour décider.
- Rentabilité nette : loyers moins charges, taxe foncière, gestion, assurance. Le vrai indicateur avant fiscalité.
- Rentabilité net-net : après IR + prélèvements sociaux selon votre TMI. Le seul chiffre qui reflète votre cashflow réel.
Les charges à ne pas oublier
Un loyer de 900 €/mois ne finit jamais à 10 800 € dans votre poche. Les charges à intégrer dans votre simulation :
- Charges de copropriété non récupérables (~20-30% du total)
- Taxe foncière (hausses régulières ces dernières années)
- Assurance propriétaire non occupant (PNO) : 80-150 €/an
- Gestion locative (6-8% TTC si agence) ou garantie loyers impayés (2-4%)
- Vacance locative prévisionnelle (compter 1 mois/an minimum)
FAQ
Quelle est une bonne rentabilité locative ?
En France en 2026, une rentabilité brute de 5-6% est correcte dans les grandes villes, 7-10% en zone tendue moyenne, 10%+ dans les villes moyennes ou avec de la colocation. En net-net, visez au moins 3-4% pour que l'opération ait du sens face au livret A et aux ETF.
Comment augmenter la rentabilité d'un investissement locatif ?
Négocier le prix d'achat (levier principal), choisir le régime fiscal LMNP au réel pour effacer l'imposition pendant des années, louer en meublé (loyers +10-20%) ou en colocation, optimiser les travaux (récupérables au réel), et gérer soi-même pour éviter les 8% d'agence.
Faut-il compter la plus-value dans la rentabilité ?
Non, pas dans la rentabilité locative stricto sensu. La plus-value est un bonus potentiel, pas acquis, et elle est taxée à la revente. Comptez-la séparément dans votre TRI (taux de rendement interne) si vous voulez comparer avec d'autres placements.
Rentabilité locative par département
Retrouvez le rendement locatif estimé, prix m² et simulations pour chaque département français :
Auvergne-Rhône-Alpes
Bourgogne-Franche-Comté
Bretagne
Centre-Val de Loire
Corse
Grand Est
Guadeloupe
Guyane
Hauts-de-France
La Réunion
Martinique
Normandie
Nouvelle-Aquitaine
Occitanie
Pays de la Loire
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Île-de-France
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