Mis à jour juillet 2026

SCI Istres (13) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Istres ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Istres dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 198 660 euros, le résultat net annuel est d'environ 3 412 euros en IR contre 6 461 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Istres ?

La création d'une SCI à Istres coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Istres ?

Investir via une SCI à Istres offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 521 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Istres. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Chiffres clés — Istres (13)

3 521 €

Prix moyen / m²

3 311 €

Prix appart. / m²

704 €

Loyer estimé / mois

44 292

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Istres

Simulation basée sur un appartement de 60 m² à 3 311 €/m² — Rendement locatif brut 4%

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 198 660 €

Loyer mensuel estimé 704 € / mois

Revenu locatif annuel 8 448 €

Taxe foncière (~1% valeur) 1 987 €

Résultat avant impôt 6 461 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 6 461 €

Impôt (TMI 30%) -1 938 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 111 €

Résultat net SCI IR 3 412 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 6 461 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 622 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 6 461 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société. La distribution aux associés est soumise au PFU (30%) ou au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Istres

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Istres : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Istres (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur, compte environ 44 292 habitants. Avec un prix moyen de 3 521 euros/m², la création d'une SCI à Istres permet de structurer un investissement immobilier locatif de manière optimisée.

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil juridique permettant de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle facilite la transmission du patrimoine, offre une protection du patrimoine personnel et permet d'optimiser la fiscalité grâce au choix entre l'imposition à l'IR ou à l'IS.

L'attractivité moyenne de Istres offre un bon compromis entre prix d'achat et rentabilité locative pour une SCI. Le marché est suffisamment dynamique pour assurer un taux d'occupation satisfaisant.

SCI dans les départements voisins

Istres est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Le marché locatif à Istres offre un bon équilibre entre demande locative et prix d'acquisition, idéal pour une SCI à vocation patrimoniale.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — SCI Istres

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Istres ?

Le choix dépend de votre stratégie. La SCI IR est adaptée si vous souhaitez percevoir directement les revenus locatifs : ils sont imposés à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. La SCI IS permet de déduire l'amortissement du bien (sur 30 ans), réduisant fortement le résultat imposable. Pour un appartement de 60 m² à 198 660 euros à Istres, le résultat net est d'environ 3 412 euros/an en IR contre 6 461 euros/an en IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Istres ?

La création d'une SCI coûte entre 1 500 et 2 500 euros, incluant la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation au greffe. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement par un notaire ou avocat est recommandé pour sécuriser l'opération.

Quelle rentabilité locative attendre à Istres via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix moyen de 3 311 euros/m² (soit 198 660 euros), le loyer estimé est d'environ 704 euros/mois, soit 8 448 euros/an. Après taxe foncière (1 987 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 3 412 euros/an en SCI IR ou 6 461 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Istres ?

La SCI offre plusieurs avantages pour investir à Istres : faciliter la transmission du patrimoine via la donation de parts sociales (avec décote de 10 à 15%), protéger le patrimoine personnel des associés, permettre l'investissement à plusieurs, et optimiser la fiscalité grâce au choix IR ou IS. C'est un outil particulièrement adapté à l'investissement locatif familial.

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Le marché immobilier en Istres en 2026

La ville de Istres affiche un prix moyen au m² de 3 521 €, supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-6.2 %). Avec 44 292 habitants, la ville présente une densité de 388 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 463 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Istres

Un appartement se négocie en moyenne à 3 311 €/m² contre 3 731 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 198 660 €, soit une mensualité de 963 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 751 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 373 100 €, avec une mensualité de 1 808 € (salaire requis : 5 166 € net/mois).

Les prix en Istres sont 14 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Istres	3 521 €	-6.2 %	44 292
Bouches-du-Rhône	4 783 €	-3.1 %	2 087 658
Var	5 164 €	-2.6 %	1 119 307
Vaucluse	3 551 €	-5.5 %	572 056

Autres villes de la région

Aix-en-Provence 149 695 hab.

Fiscalité immobilière en Istres

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 125 €) est inférieur au prix moyen (3 521 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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