Mis à jour juillet 2026

SCI Cachan (94) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cachan ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Cachan dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 300 840 euros, le résultat net annuel est d'environ 4 919 euros en IR contre 9 316 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Cachan ?

La création d'une SCI à Cachan coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cachan ?

Investir via une SCI à Cachan offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 5 135 euros/m², le département offre un marché dynamique avec une forte demande locative.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Cachan. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Chiffres clés — Cachan (94)

5 135 €

Prix moyen / m²

5 014 €

Prix appart. / m²

1 027 €

Loyer estimé / mois

31 103

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Cachan

Simulation basée sur un appartement de 60 m² à 5 014 €/m² — Rendement locatif brut 4%

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 300 840 €

Loyer mensuel estimé 1 027 € / mois

Revenu locatif annuel 12 324 €

Taxe foncière (~1% valeur) 3 008 €

Résultat avant impôt 9 316 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 9 316 €

Impôt (TMI 30%) -2 795 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -1 602 €

Résultat net SCI IR 4 919 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 9 316 €

Amortissement du bien (30 ans) -10 028 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 9 316 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société. La distribution aux associés est soumise au PFU (30%) ou au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Cachan

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Cachan : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Cachan (94), situé en région Île-de-France, compte environ 31 103 habitants. Avec un prix moyen de 5 135 euros/m², la création d'une SCI à Cachan permet de structurer un investissement immobilier locatif de manière optimisée.

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil juridique permettant de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle facilite la transmission du patrimoine, offre une protection du patrimoine personnel et permet d'optimiser la fiscalité grâce au choix entre l'imposition à l'IR ou à l'IS.

L'attractivité forte de Cachan se traduit par une forte demande locative, ce qui sécurise les revenus d'une SCI. Cependant, les prix élevés nécessitent un investissement initial important.

SCI dans les départements voisins

Cachan est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Le marché locatif à Cachan est dynamique, avec une forte demande qui sécurise les revenus d'une SCI. Comparez avec les départements voisins pour identifier le meilleur rapport prix/rendement.

Val-de-Marne Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne

Questions fréquentes — SCI Cachan

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Cachan ?

Le choix dépend de votre stratégie. La SCI IR est adaptée si vous souhaitez percevoir directement les revenus locatifs : ils sont imposés à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. La SCI IS permet de déduire l'amortissement du bien (sur 30 ans), réduisant fortement le résultat imposable. Pour un appartement de 60 m² à 300 840 euros à Cachan, le résultat net est d'environ 4 919 euros/an en IR contre 9 316 euros/an en IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Cachan ?

La création d'une SCI coûte entre 1 500 et 2 500 euros, incluant la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation au greffe. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement par un notaire ou avocat est recommandé pour sécuriser l'opération.

Quelle rentabilité locative attendre à Cachan via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix moyen de 5 014 euros/m² (soit 300 840 euros), le loyer estimé est d'environ 1 027 euros/mois, soit 12 324 euros/an. Après taxe foncière (3 008 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 4 919 euros/an en SCI IR ou 9 316 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Cachan ?

La SCI offre plusieurs avantages pour investir à Cachan : faciliter la transmission du patrimoine via la donation de parts sociales (avec décote de 10 à 15%), protéger le patrimoine personnel des associés, permettre l'investissement à plusieurs, et optimiser la fiscalité grâce au choix IR ou IS. C'est un outil particulièrement adapté à l'investissement locatif familial.

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Le marché immobilier en Cachan en 2026

La ville de Cachan affiche un prix moyen au m² de 5 135 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-12 %). Avec 31 103 habitants, la ville présente une densité de 11 159 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 255 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Cachan

Un appartement se négocie en moyenne à 5 014 €/m² contre 5 669 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 300 840 €, soit une mensualité de 1 458 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 166 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 566 900 €, avec une mensualité de 2 748 € (salaire requis : 7 851 € net/mois).

Les prix en Cachan sont 66 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Cachan	5 135 €	-12 %	31 103
Val-de-Marne	5 851 €	-3 %	1 426 929
Paris	10 278 €	-5.7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	5 438 €	-0.9 %	1 704 316

Autres villes de la région

Alfortville 45 531 hab.

5 172 €/m²

Antony 64 263 hab.

6 156 €/m²

Argenteuil 106 130 hab.

4 771 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 810 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 746 €/m²

Fiscalité immobilière en Cachan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 000 €) est inférieur au prix moyen (5 135 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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