Mis à jour juillet 2026

SCI Nouméa (988) : IR vs IS

Q: Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nouméa ?

Le choix entre SCI IR et SCI IS à Nouméa dépend de votre stratégie. En SCI IR, les revenus fonciers sont imposés au TMI (ex: 30%) + 17,2% de prélèvements sociaux. En SCI IS, vous bénéficiez de l'amortissement du bien et d'un taux d'IS de 15% jusqu'à 42 500 euros de bénéfice. Pour un appartement de 60 m² à 204 000 euros, le résultat net annuel est d'environ 2 978 euros en IR contre 5 640 euros en IS.

Q: Combien coûte la création d'une SCI à Nouméa ?

La création d'une SCI à Nouméa coûte entre 1 500 et 2 500 euros. Ce montant comprend la rédaction des statuts, l'immatriculation au greffe, la publication d'une annonce légale et les frais administratifs. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement juridique est recommandé.

Q: Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nouméa ?

Investir via une SCI à Nouméa offre plusieurs avantages : faciliter la transmission du patrimoine (donation de parts), protéger le patrimoine personnel, optimiser la fiscalité (choix IR ou IS), et permettre un investissement à plusieurs associés. Avec un prix moyen de 3 200 euros/m², le département offre un marché équilibré avec des opportunités intéressantes.

Comparaison SCI à l'IR et à l'IS selon les prix immobiliers réels à Nouméa. Simulation fiscale et rentabilité locative.

Chiffres clés — Nouméa (988)

3 200 €

Prix moyen / m²

3 400 €

Prix appart. / m²

640 €

Loyer estimé / mois

95 000

Population

SCI IR vs IS — Appartement 60 m² à Nouméa

Simulation basée sur un appartement de 60 m² à 3 400 €/m² — Rendement locatif brut 4%

Revenus et charges

Prix du bien (60 m²) 204 000 €

Loyer mensuel estimé 640 € / mois

Revenu locatif annuel 7 680 €

Taxe foncière (~1% valeur) 2 040 €

Résultat avant impôt 5 640 € / an

SCI à l'IR (Impôt sur le Revenu)

Résultat imposable 5 640 €

Impôt (TMI 30%) -1 692 €

Prélèvements sociaux (17,2%) -970 €

Résultat net SCI IR 2 978 € / an

SCI à l'IS (Impôt sur les Sociétés)

Résultat avant amortissement 5 640 €

Amortissement du bien (30 ans) -6 800 €

Résultat imposable à l'IS 0 €

IS (15%) -0 €

Résultat net SCI IS 5 640 € / an

* En SCI IS, le résultat net reste dans la société. La distribution aux associés est soumise au PFU (30%) ou au barème progressif.

Frais de création d'une SCI à Nouméa

Rédaction des statuts 0 € à 1 500 €

Publication annonce légale 150 € à 250 €

Immatriculation au greffe 66,88 €

Total estimé 1 500 € à 2 500 €

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Créer une SCI à Nouméa : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Calédonie.

Nouméa (988), situé en région Nouvelle-Calédonie, compte environ 95 000 habitants. Avec un prix moyen de 3 200 euros/m², la création d'une SCI à Nouméa permet de structurer un investissement immobilier locatif de manière optimisée.

La SCI (Société Civile Immobilière) est un outil juridique permettant de détenir et gérer un bien immobilier à plusieurs. Elle facilite la transmission du patrimoine, offre une protection du patrimoine personnel et permet d'optimiser la fiscalité grâce au choix entre l'imposition à l'IR ou à l'IS.

L'attractivité moyenne de Nouméa offre un bon compromis entre prix d'achat et rentabilité locative pour une SCI. Le marché est suffisamment dynamique pour assurer un taux d'occupation satisfaisant.

Questions fréquentes — SCI Nouméa

Vaut-il mieux une SCI IR ou IS à Nouméa ?

Le choix dépend de votre stratégie. La SCI IR est adaptée si vous souhaitez percevoir directement les revenus locatifs : ils sont imposés à votre TMI + 17,2% de prélèvements sociaux. La SCI IS permet de déduire l'amortissement du bien (sur 30 ans), réduisant fortement le résultat imposable. Pour un appartement de 60 m² à 204 000 euros à Nouméa, le résultat net est d'environ 2 978 euros/an en IR contre 5 640 euros/an en IS.

Combien coûte la création d'une SCI à Nouméa ?

La création d'une SCI coûte entre 1 500 et 2 500 euros, incluant la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation au greffe. Vous pouvez réduire les coûts en rédigeant vous-même les statuts, mais un accompagnement par un notaire ou avocat est recommandé pour sécuriser l'opération.

Quelle rentabilité locative attendre à Nouméa via une SCI ?

Pour un appartement de 60 m² au prix moyen de 3 400 euros/m² (soit 204 000 euros), le loyer estimé est d'environ 640 euros/mois, soit 7 680 euros/an. Après taxe foncière (2 040 euros) et fiscalité, le résultat net est d'environ 2 978 euros/an en SCI IR ou 5 640 euros/an en SCI IS. Utilisez notre simulateur SCI pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages d'une SCI pour investir à Nouméa ?

La SCI offre plusieurs avantages pour investir à Nouméa : faciliter la transmission du patrimoine via la donation de parts sociales (avec décote de 10 à 15%), protéger le patrimoine personnel des associés, permettre l'investissement à plusieurs, et optimiser la fiscalité grâce au choix IR ou IS. C'est un outil particulièrement adapté à l'investissement locatif familial.

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Le marché immobilier en Nouméa en 2026

La ville de Nouméa affiche un prix moyen au m² de 3 200 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-2 %). Avec 95 000 habitants, la ville présente une densité de 5 600 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 500 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Prix et budget en Nouméa

Un appartement se négocie en moyenne à 3 400 €/m² contre 3 800 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 204 000 €, soit une mensualité de 989 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 826 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 380 000 €, avec une mensualité de 1 842 € (salaire requis : 5 263 € net/mois).

Les prix en Nouméa sont 3 % au-dessus de la moyenne nationale.

Fiscalité immobilière en Nouméa

Ce territoire applique un taux réduit de DMTO, ce qui diminue légèrement les frais de notaire par rapport à la moyenne nationale. Le prix médian au m² (2 900 €) est inférieur au prix moyen (3 200 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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