Simulateur Démembrement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété ?

Le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à scinder le droit de propriété en deux droits distincts : l'usufruit et la nue-propriété. L'usufruitier dispose du droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus (loyers, dividendes, intérêts), tandis que le nu-propriétaire détient le droit de disposer du bien (le vendre, le donner) sans pouvoir l'utiliser ni en tirer des revenus.

Ce mécanisme est très utilisé en gestion patrimoniale pour optimiser la transmission (donation de la nue-propriété avec réserve d'usufruit), réduire l'IFI (la nue-propriété sort de l'assiette taxable) ou investir en SCPI avec une décote significative sur le prix d'acquisition.

Le barème fiscal de l'article 669 du CGI

L'article 669 du Code général des impôts établit le barème fiscal utilisé pour évaluer l'usufruit et la nue-propriété lors des mutations à titre gratuit (donations, successions) et dans certains cas à titre onéreux. Ce barème s'impose à l'administration fiscale et aux contribuables pour le calcul des droits.

Pour l'usufruit viager (art. 669 I), la valeur dépend de l'âge de l'usufruitier au jour de la mutation : plus l'usufruitier est jeune, plus l'usufruit est élevé (90 % avant 21 ans) et plus il est âgé, plus la nue-propriété prend de valeur (90 % au-delà de 90 ans). L'usufruit temporaire (art. 669 II) est évalué forfaitairement à 23 % de la pleine propriété par tranche entamée de 10 ans.

Démembrement et transmission de patrimoine

• Donation avec réserve d'usufruit

  Le donateur transmet la nue-propriété à ses enfants tout en conservant l'usufruit (jouissance et revenus). Les droits de donation sont calculés sur la seule valeur de la nue-propriété, ce qui réduit considérablement la facture fiscale. Plus le donateur est jeune au moment de la donation, plus la décote est importante.

• SCPI en démembrement temporaire

  Le nu-propriétaire acquiert des parts de SCPI avec une décote (correspondant à la valeur de l'usufruit cédé). Pendant la durée du démembrement, il ne perçoit aucun revenu et n'est donc soumis ni à l'IR ni aux prélèvements sociaux sur ces parts. À l'échéance, il récupère la pleine propriété sans fiscalité supplémentaire.

• Succession et usufruit du conjoint

  Lors d'une succession, le conjoint survivant peut opter pour l'usufruit de la totalité des biens (art. 757 du Code civil). Les enfants reçoivent alors la nue-propriété et récupèrent la pleine propriété au décès du conjoint, sans droits de succession supplémentaires.

• Optimisation IFI

  La nue-propriété d'un bien n'entre pas dans l'assiette de l'IFI (sauf cas de démembrement résultant d'une convention). C'est l'usufruitier qui déclare la valeur en pleine propriété. Le démembrement peut donc être un outil d'optimisation de l'IFI.

Avantages fiscaux du démembrement

Le démembrement offre plusieurs leviers d'optimisation fiscale. Les droits de mutation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété (inférieure à la pleine propriété), ce qui réduit mécaniquement les droits de donation ou de succession. La réunion de la pleine propriété à l'extinction de l'usufruit (décès ou terme) est totalement exonérée de droits. En SCPI démembrée, le nu-propriétaire échappe à l'imposition des revenus fonciers pendant toute la durée du démembrement. Enfin, la nue-propriété n'est en principe pas taxable à l'IFI.

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