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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Rhône (69)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Rhône. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Rhône (69)

4 674 €

Prix moyen / m²

4 915 €

Prix appart. / m²

4 059 €

Prix maison / m²

1 914 667

Population

294 900 €

Appartement 60 m²

405 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 915 €/m²)

Valeur pleine propriété 294 900 €
Valeur nue-propriété (50%) 147 450 €
Valeur usufruit (50%) 147 450 €
Droits donation pleine propriété 37 174 €
Droits donation nue-propriété 7 684 €
Économie fiscale 29 490 €

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

Valeur pleine propriété 405 900 €
Valeur nue-propriété (50%) 202 950 €
Valeur usufruit (50%) 202 950 €
Droits donation pleine propriété 59 374 €
Droits donation nue-propriété 18 784 €
Économie fiscale 40 590 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 915 €/m²)

Valeur pleine propriété 294 900 €
Valeur nue-propriété (60%) 176 940 €
Valeur usufruit (40%) 117 960 €
Droits donation pleine propriété 37 174 €
Droits donation nue-propriété 13 582 €
Économie fiscale 23 592 €

Maison 100 m² (4 059 €/m²)

Valeur pleine propriété 405 900 €
Valeur nue-propriété (60%) 243 540 €
Valeur usufruit (40%) 162 360 €
Droits donation pleine propriété 59 374 €
Droits donation nue-propriété 26 902 €
Économie fiscale 32 472 €

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Démembrement de propriété en Rhône : ce qu'il faut savoir

Le Rhône est dominé par Lyon, deuxième marché immobilier de France après Paris. Les prix lyonnais ont connu une correction en 2023-2024 après des années de forte hausse, et se stabilisent autour de 4 500 EUR/m2 dans les arrondissements centraux. Villeurbanne s

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Rhône (69), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 4 674 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Rhône et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Villeurbanne, Lyon 3e Arrondissement, Lyon 7e Arrondissement, Lyon 8e Arrondissement, Vénissieux, Lyon 9e Arrondissement, Vaulx-en-Velin et Lyon 6e Arrondissement. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Rhône est voisin de 5 départements : Rhône, Ain, Isère, Loire, Saône-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Rhône génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Rhône Ain Isère Loire Saône-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Rhône

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Rhône ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Rhône, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Rhône.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Rhône ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 294 900 euros : un donateur de 55 ans économise 29 490 euros, un donateur de 70 ans économise 23 592 euros. Pour une maison de 100 m² à 405 900 euros : l'économie est de 40 590 euros à 55 ans et 32 472 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Rhône ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Rhône, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Rhône en 2026

Le département Rhône (69) affiche un prix moyen au m² de 4 674 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-6.8 %). Avec ses 1 914 667 habitants répartis sur 3 249 km², le département présente une densité de 589 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 23 847 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Prix et budget en Rhône

Un appartement se négocie en moyenne à 4 915 €/m² contre 4 059 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 294 900 €, soit une mensualité de 1 429 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 083 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 405 900 €, avec une mensualité de 1 967 € (salaire requis : 5 620 € net/mois).

Les prix en Rhône sont 51 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Ain, Isère affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Rhône 4 674 € -6.8 % 1 914 667
Rhône 4 674 € -6.8 % 1 914 667
Ain 3 453 € -3.3 % 679 344
Isère 3 347 € -4.7 % 1 298 990

Fiscalité immobilière en Rhône

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 862 €) est inférieur au prix moyen (4 674 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 266 communes, dont les principales sont Villeurbanne, Lyon 3e Arrondissement, Lyon 7e Arrondissement, Lyon 8e Arrondissement.

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