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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Ouen-sur-Seine (93)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Ouen-sur-Seine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Ouen-sur-Seine (93)

6 955 €

Prix moyen / m²

6 930 €

Prix appart. / m²

7 481 €

Prix maison / m²

53 615

Population

415 800 €

Appartement 60 m²

748 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 930 €/m²)

Valeur pleine propriété 415 800 €
Valeur nue-propriété (50%) 207 900 €
Valeur usufruit (50%) 207 900 €
Droits donation pleine propriété 61 354 €
Droits donation nue-propriété 19 774 €
Économie fiscale 41 580 €

Maison 100 m² (7 481 €/m²)

Valeur pleine propriété 748 100 €
Valeur nue-propriété (50%) 374 050 €
Valeur usufruit (50%) 374 050 €
Droits donation pleine propriété 137 392 €
Droits donation nue-propriété 53 004 €
Économie fiscale 84 388 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 930 €/m²)

Valeur pleine propriété 415 800 €
Valeur nue-propriété (60%) 249 480 €
Valeur usufruit (40%) 166 320 €
Droits donation pleine propriété 61 354 €
Droits donation nue-propriété 28 090 €
Économie fiscale 33 264 €

Maison 100 m² (7 481 €/m²)

Valeur pleine propriété 748 100 €
Valeur nue-propriété (60%) 448 860 €
Valeur usufruit (40%) 299 240 €
Droits donation pleine propriété 137 392 €
Droits donation nue-propriété 67 966 €
Économie fiscale 69 426 €

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Démembrement de propriété en Saint-Ouen-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Ouen-sur-Seine (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 955 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Ouen-sur-Seine et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Ouen-sur-Seine est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Ouen-sur-Seine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Ouen-sur-Seine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Ouen-sur-Seine ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Ouen-sur-Seine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Ouen-sur-Seine.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Ouen-sur-Seine ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 415 800 euros : un donateur de 55 ans économise 41 580 euros, un donateur de 70 ans économise 33 264 euros. Pour une maison de 100 m² à 748 100 euros : l'économie est de 84 388 euros à 55 ans et 69 426 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Ouen-sur-Seine ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Ouen-sur-Seine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Saint-Ouen-sur-Seine en 2026

La ville de Saint-Ouen-sur-Seine affiche un prix moyen au m² de 6 955 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-5.4 %). Avec 53 615 habitants, la ville présente une densité de 12 461 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 638 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Saint-Ouen-sur-Seine

Un appartement se négocie en moyenne à 6 930 €/m² contre 7 481 €/m² pour une maison. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 415 800 €, soit une mensualité de 2 015 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 757 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 748 100 €, avec une mensualité de 3 626 € (salaire requis : 10 360 € net/mois).

Les prix en Saint-Ouen-sur-Seine sont 125 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis, Val-de-Marne affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Saint-Ouen-sur-Seine 6 955 € -5.4 % 53 615
Seine-Saint-Denis 5 438 € -0.9 % 1 704 316
Paris 10 278 € -5.7 % 2 103 778
Val-de-Marne 5 851 € -3 % 1 426 929

Fiscalité immobilière en Saint-Ouen-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (6 396 €) est inférieur au prix moyen (6 955 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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