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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Cachan (94)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Cachan. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Cachan (94)

5 135 €

Prix moyen / m²

5 014 €

Prix appart. / m²

5 669 €

Prix maison / m²

31 103

Population

300 840 €

Appartement 60 m²

566 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 014 €/m²)

Valeur pleine propriété 300 840 €
Valeur nue-propriété (50%) 150 420 €
Valeur usufruit (50%) 150 420 €
Droits donation pleine propriété 38 362 €
Droits donation nue-propriété 8 278 €
Économie fiscale 30 084 €

Maison 100 m² (5 669 €/m²)

Valeur pleine propriété 566 900 €
Valeur nue-propriété (50%) 283 450 €
Valeur usufruit (50%) 283 450 €
Droits donation pleine propriété 91 574 €
Droits donation nue-propriété 34 884 €
Économie fiscale 56 690 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 014 €/m²)

Valeur pleine propriété 300 840 €
Valeur nue-propriété (60%) 180 504 €
Valeur usufruit (40%) 120 336 €
Droits donation pleine propriété 38 362 €
Droits donation nue-propriété 14 295 €
Économie fiscale 24 067 €

Maison 100 m² (5 669 €/m²)

Valeur pleine propriété 566 900 €
Valeur nue-propriété (60%) 340 140 €
Valeur usufruit (40%) 226 760 €
Droits donation pleine propriété 91 574 €
Droits donation nue-propriété 46 222 €
Économie fiscale 45 352 €

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Démembrement de propriété en Cachan : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Cachan (94), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 5 135 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Cachan et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Cachan est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Cachan génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-de-Marne Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne

Questions fréquentes — Démembrement Cachan

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cachan ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Cachan, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cachan.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Cachan ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 300 840 euros : un donateur de 55 ans économise 30 084 euros, un donateur de 70 ans économise 24 067 euros. Pour une maison de 100 m² à 566 900 euros : l'économie est de 56 690 euros à 55 ans et 45 352 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Cachan ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Cachan, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Cachan en 2026

La ville de Cachan affiche un prix moyen au m² de 5 135 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-12 %). Avec 31 103 habitants, la ville présente une densité de 11 159 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 255 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Cachan

Un appartement se négocie en moyenne à 5 014 €/m² contre 5 669 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 300 840 €, soit une mensualité de 1 458 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 166 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 566 900 €, avec une mensualité de 2 748 € (salaire requis : 7 851 € net/mois).

Les prix en Cachan sont 66 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Cachan 5 135 € -12 % 31 103
Val-de-Marne 5 851 € -3 % 1 426 929
Paris 10 278 € -5.7 % 2 103 778
Seine-Saint-Denis 5 438 € -0.9 % 1 704 316

Fiscalité immobilière en Cachan

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 000 €) est inférieur au prix moyen (5 135 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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