Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Ivry-sur-Seine ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Ivry-sur-Seine. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 363 180 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 181 590 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Ivry-sur-Seine ?

Le démembrement à Ivry-sur-Seine présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Ivry-sur-Seine (94)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Ivry-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété à Ivry-sur-Seine consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Ivry-sur-Seine. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Ivry-sur-Seine (94)

6 103 €

Prix moyen / m²

6 053 €

Prix appart. / m²

7 159 €

Prix maison / m²

65 064

Population

363 180 €

Appartement 60 m²

715 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 053 €/m²)

Valeur pleine propriété 363 180 €

Valeur nue-propriété (50%) 181 590 €

Valeur usufruit (50%) 181 590 €

Droits donation pleine propriété 50 830 €

Droits donation nue-propriété 14 512 €

Économie fiscale 36 318 €

Maison 100 m² (7 159 €/m²)

Valeur pleine propriété 715 900 €

Valeur nue-propriété (50%) 357 950 €

Valeur usufruit (50%) 357 950 €

Droits donation pleine propriété 127 732 €

Droits donation nue-propriété 49 784 €

Économie fiscale 77 948 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 053 €/m²)

Valeur pleine propriété 363 180 €

Valeur nue-propriété (60%) 217 908 €

Valeur usufruit (40%) 145 272 €

Droits donation pleine propriété 50 830 €

Droits donation nue-propriété 21 776 €

Économie fiscale 29 054 €

Maison 100 m² (7 159 €/m²)

Valeur pleine propriété 715 900 €

Valeur nue-propriété (60%) 429 540 €

Valeur usufruit (40%) 286 360 €

Droits donation pleine propriété 127 732 €

Droits donation nue-propriété 64 102 €

Économie fiscale 63 630 €

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Démembrement de propriété en Ivry-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Ivry-sur-Seine (94), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 6 103 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Ivry-sur-Seine et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Ivry-sur-Seine est proche de 5 départements : Val-de-Marne, Paris, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine, Essonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Ivry-sur-Seine génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Val-de-Marne Paris Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine Essonne

Questions fréquentes — Démembrement Ivry-sur-Seine

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Ivry-sur-Seine ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Ivry-sur-Seine, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Ivry-sur-Seine.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Ivry-sur-Seine ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 363 180 euros : un donateur de 55 ans économise 36 318 euros, un donateur de 70 ans économise 29 054 euros. Pour une maison de 100 m² à 715 900 euros : l'économie est de 77 948 euros à 55 ans et 63 630 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Ivry-sur-Seine ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Ivry-sur-Seine, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Ivry-sur-Seine en 2026

La ville de Ivry-sur-Seine affiche un prix moyen au m² de 6 103 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-5.4 %). Avec 65 064 habitants, la ville présente une densité de 10 641 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 462 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Ivry-sur-Seine

Un appartement se négocie en moyenne à 6 053 €/m² contre 7 159 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 363 180 €, soit une mensualité de 1 760 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 5 029 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 715 900 €, avec une mensualité de 3 470 € (salaire requis : 9 914 € net/mois).

Les prix en Ivry-sur-Seine sont 97 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Seine-Saint-Denis affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Ivry-sur-Seine	6 103 €	-5.4 %	65 064
Val-de-Marne	5 851 €	-3 %	1 426 929
Paris	10 278 €	-5.7 %	2 103 778
Seine-Saint-Denis	5 438 €	-0.9 %	1 704 316

Autres villes de la région

Alfortville 45 531 hab.

5 172 €/m²

Antony 64 263 hab.

6 156 €/m²

Argenteuil 106 130 hab.

4 771 €/m²

Asnières-sur-Seine 93 941 hab.

6 810 €/m²

Aubervilliers 88 365 hab.

4 746 €/m²

Fiscalité immobilière en Ivry-sur-Seine

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 031 €) est inférieur au prix moyen (6 103 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Ivry-sur-Seine (94)

Chiffres clés — Ivry-sur-Seine (94)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (6 053 €/m²)

Maison 100 m² (7 159 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (6 053 €/m²)

Maison 100 m² (7 159 €/m²)

Démembrement de propriété en Ivry-sur-Seine : ce qu'il faut savoir

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Comparaison avec les territoires voisins

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Appartement 60 m² (6 053 €/m²)

Maison 100 m² (7 159 €/m²)

Appartement 60 m² (6 053 €/m²)

Maison 100 m² (7 159 €/m²)