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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Toulouse (31)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Toulouse. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Toulouse (31)

4 302 €

Prix moyen / m²

4 275 €

Prix appart. / m²

4 460 €

Prix maison / m²

514 819

Population

256 500 €

Appartement 60 m²

446 000 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 275 €/m²)

Valeur pleine propriété 256 500 €
Valeur nue-propriété (50%) 128 250 €
Valeur usufruit (50%) 128 250 €
Droits donation pleine propriété 29 494 €
Droits donation nue-propriété 3 844 €
Économie fiscale 25 650 €

Maison 100 m² (4 460 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 000 €
Valeur nue-propriété (50%) 223 000 €
Valeur usufruit (50%) 223 000 €
Droits donation pleine propriété 67 394 €
Droits donation nue-propriété 22 794 €
Économie fiscale 44 600 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 275 €/m²)

Valeur pleine propriété 256 500 €
Valeur nue-propriété (60%) 153 900 €
Valeur usufruit (40%) 102 600 €
Droits donation pleine propriété 29 494 €
Droits donation nue-propriété 8 974 €
Économie fiscale 20 520 €

Maison 100 m² (4 460 €/m²)

Valeur pleine propriété 446 000 €
Valeur nue-propriété (60%) 267 600 €
Valeur usufruit (40%) 178 400 €
Droits donation pleine propriété 67 394 €
Droits donation nue-propriété 31 714 €
Économie fiscale 35 680 €

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Démembrement de propriété en Toulouse : ce qu'il faut savoir

Ville de Occitanie.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Toulouse (31), situé en région Occitanie. Avec un prix moyen de 4 302 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Toulouse et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Toulouse est proche de 5 départements : Haute-Garonne, Ariège, Aude, Tarn, Tarn-et-Garonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Toulouse génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Haute-Garonne Ariège Aude Tarn Tarn-et-Garonne

Questions fréquentes — Démembrement Toulouse

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Toulouse ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Toulouse, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Toulouse.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Toulouse ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 256 500 euros : un donateur de 55 ans économise 25 650 euros, un donateur de 70 ans économise 20 520 euros. Pour une maison de 100 m² à 446 000 euros : l'économie est de 44 600 euros à 55 ans et 35 680 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Toulouse ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Toulouse, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Toulouse en 2026

La ville de Toulouse affiche un prix moyen au m² de 4 302 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-3.7 %). Avec 514 819 habitants, la ville présente une densité de 4 361 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 7 503 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Prix et budget en Toulouse

Un appartement se négocie en moyenne à 4 275 €/m² contre 4 460 €/m² pour une maison. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 256 500 €, soit une mensualité de 1 243 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 551 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 446 000 €, avec une mensualité de 2 162 € (salaire requis : 6 177 € net/mois).

Les prix en Toulouse sont 39 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Haute-Garonne, Ariège, Aude affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Toulouse 4 302 € -3.7 % 514 819
Haute-Garonne 3 386 € -4.4 % 1 471 468
Ariège 2 132 € +0 % 155 722
Aude 2 707 € +0.6 % 379 648

Fiscalité immobilière en Toulouse

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 403 €) est inférieur au prix moyen (4 302 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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