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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saint-Denis de la Réunion (974)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Saint-Denis de la Réunion. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saint-Denis de la Réunion (974)

4 061 €

Prix moyen / m²

4 651 €

Prix appart. / m²

3 564 €

Prix maison / m²

153 810

Population

279 060 €

Appartement 60 m²

356 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Valeur pleine propriété 279 060 €
Valeur nue-propriété (50%) 139 530 €
Valeur usufruit (50%) 139 530 €
Droits donation pleine propriété 34 006 €
Droits donation nue-propriété 6 100 €
Économie fiscale 27 906 €

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Valeur pleine propriété 356 400 €
Valeur nue-propriété (50%) 178 200 €
Valeur usufruit (50%) 178 200 €
Droits donation pleine propriété 49 474 €
Droits donation nue-propriété 13 834 €
Économie fiscale 35 640 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Valeur pleine propriété 279 060 €
Valeur nue-propriété (60%) 167 436 €
Valeur usufruit (40%) 111 624 €
Droits donation pleine propriété 34 006 €
Droits donation nue-propriété 11 682 €
Économie fiscale 22 324 €

Maison 100 m² (3 564 €/m²)

Valeur pleine propriété 356 400 €
Valeur nue-propriété (60%) 213 840 €
Valeur usufruit (40%) 142 560 €
Droits donation pleine propriété 49 474 €
Droits donation nue-propriété 20 962 €
Économie fiscale 28 512 €

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Démembrement de propriété en Saint-Denis de la Réunion : ce qu'il faut savoir

Ville de La Réunion.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Saint-Denis de la Réunion (974), situé en région La Réunion. Avec un prix moyen de 4 061 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saint-Denis de la Réunion et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Saint-Denis de la Réunion est proche de 1 départements : La Réunion. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Saint-Denis de la Réunion génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

La Réunion

Questions fréquentes — Démembrement Saint-Denis de la Réunion

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Saint-Denis de la Réunion ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Saint-Denis de la Réunion, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Saint-Denis de la Réunion.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Saint-Denis de la Réunion ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 279 060 euros : un donateur de 55 ans économise 27 906 euros, un donateur de 70 ans économise 22 324 euros. Pour une maison de 100 m² à 356 400 euros : l'économie est de 35 640 euros à 55 ans et 28 512 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Saint-Denis de la Réunion ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Saint-Denis de la Réunion, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Saint-Denis de la Réunion en 2026

La ville de Saint-Denis de la Réunion affiche un prix moyen au m² de 4 061 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en hausse modérée sur un an (+1.9 %). Avec 153 810 habitants, la ville présente une densité de 1 130 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 200 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Prix et budget en Saint-Denis de la Réunion

Un appartement se négocie en moyenne à 4 651 €/m² contre 3 564 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 279 060 €, soit une mensualité de 1 353 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 866 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 356 400 €, avec une mensualité de 1 727 € (salaire requis : 4 934 € net/mois).

Les prix en Saint-Denis de la Réunion sont 31 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Saint-Denis de la Réunion 4 061 € +1.9 % 153 810
La Réunion 4 061 € +1.9 % 889 679

Fiscalité immobilière en Saint-Denis de la Réunion

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 911 €) est inférieur au prix moyen (4 061 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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