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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Yvelines (78)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Yvelines. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Yvelines (78)

4 745 €

Prix moyen / m²

4 900 €

Prix appart. / m²

4 565 €

Prix maison / m²

1 485 086

Population

294 000 €

Appartement 60 m²

456 500 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 900 €/m²)

Valeur pleine propriété 294 000 €
Valeur nue-propriété (50%) 147 000 €
Valeur usufruit (50%) 147 000 €
Droits donation pleine propriété 36 994 €
Droits donation nue-propriété 7 594 €
Économie fiscale 29 400 €

Maison 100 m² (4 565 €/m²)

Valeur pleine propriété 456 500 €
Valeur nue-propriété (50%) 228 250 €
Valeur usufruit (50%) 228 250 €
Droits donation pleine propriété 69 494 €
Droits donation nue-propriété 23 844 €
Économie fiscale 45 650 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 900 €/m²)

Valeur pleine propriété 294 000 €
Valeur nue-propriété (60%) 176 400 €
Valeur usufruit (40%) 117 600 €
Droits donation pleine propriété 36 994 €
Droits donation nue-propriété 13 474 €
Économie fiscale 23 520 €

Maison 100 m² (4 565 €/m²)

Valeur pleine propriété 456 500 €
Valeur nue-propriété (60%) 273 900 €
Valeur usufruit (40%) 182 600 €
Droits donation pleine propriété 69 494 €
Droits donation nue-propriété 32 974 €
Économie fiscale 36 520 €

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Démembrement de propriété en Yvelines : ce qu'il faut savoir

Les Yvelines constituent l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Yvelines (78), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 745 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Yvelines et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Versailles, Sartrouville, Saint-Germain-en-Laye, Mantes-la-Jolie, Poissy, Conflans-Sainte-Honorine, Trappes et Les Mureaux. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Yvelines est voisin de 5 départements : Yvelines, Val-d'Oise, Hauts-de-Seine, Essonne, Eure-et-Loir. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Yvelines génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Yvelines Val-d'Oise Hauts-de-Seine Essonne Eure-et-Loir

Questions fréquentes — Démembrement Yvelines

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Yvelines ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Yvelines, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Yvelines.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Yvelines ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 294 000 euros : un donateur de 55 ans économise 29 400 euros, un donateur de 70 ans économise 23 520 euros. Pour une maison de 100 m² à 456 500 euros : l'économie est de 45 650 euros à 55 ans et 36 520 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Yvelines ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Yvelines, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Yvelines en 2026

Le département Yvelines (78) affiche un prix moyen au m² de 4 745 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-5.4 %). Avec ses 1 485 086 habitants répartis sur 2 284 km², le département présente une densité de 650 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 15 148 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Yvelines

Un appartement se négocie en moyenne à 4 900 €/m² contre 4 565 €/m² pour une maison. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 294 000 €, soit une mensualité de 1 425 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 071 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 456 500 €, avec une mensualité de 2 213 € (salaire requis : 6 323 € net/mois).

Les prix en Yvelines sont 53 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Yvelines 4 745 € -5.4 % 1 485 086
Yvelines 4 745 € -5.4 % 1 485 086
Val-d'Oise 4 304 € -2.7 % 1 281 653
Hauts-de-Seine 7 192 € -5.9 % 1 654 712

Fiscalité immobilière en Yvelines

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 959 €) est inférieur au prix moyen (4 745 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 259 communes, dont les principales sont Versailles, Sartrouville, Saint-Germain-en-Laye, Mantes-la-Jolie.

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