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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Aix-en-Provence (13)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Aix-en-Provence. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Aix-en-Provence (13)

5 987 €

Prix moyen / m²

5 711 €

Prix appart. / m²

7 058 €

Prix maison / m²

149 695

Population

342 660 €

Appartement 60 m²

705 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 711 €/m²)

Valeur pleine propriété 342 660 €
Valeur nue-propriété (50%) 171 330 €
Valeur usufruit (50%) 171 330 €
Droits donation pleine propriété 46 726 €
Droits donation nue-propriété 12 460 €
Économie fiscale 34 266 €

Maison 100 m² (7 058 €/m²)

Valeur pleine propriété 705 800 €
Valeur nue-propriété (50%) 352 900 €
Valeur usufruit (50%) 352 900 €
Droits donation pleine propriété 124 702 €
Droits donation nue-propriété 48 774 €
Économie fiscale 75 928 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 711 €/m²)

Valeur pleine propriété 342 660 €
Valeur nue-propriété (60%) 205 596 €
Valeur usufruit (40%) 137 064 €
Droits donation pleine propriété 46 726 €
Droits donation nue-propriété 19 314 €
Économie fiscale 27 412 €

Maison 100 m² (7 058 €/m²)

Valeur pleine propriété 705 800 €
Valeur nue-propriété (60%) 423 480 €
Valeur usufruit (40%) 282 320 €
Droits donation pleine propriété 124 702 €
Droits donation nue-propriété 62 890 €
Économie fiscale 61 812 €

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Démembrement de propriété en Aix-en-Provence : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Aix-en-Provence (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 5 987 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Aix-en-Provence et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Aix-en-Provence est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Aix-en-Provence génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Aix-en-Provence

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Aix-en-Provence ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Aix-en-Provence, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Aix-en-Provence.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Aix-en-Provence ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 342 660 euros : un donateur de 55 ans économise 34 266 euros, un donateur de 70 ans économise 27 412 euros. Pour une maison de 100 m² à 705 800 euros : l'économie est de 75 928 euros à 55 ans et 61 812 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Aix-en-Provence ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Aix-en-Provence, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Aix-en-Provence en 2026

La ville de Aix-en-Provence affiche un prix moyen au m² de 5 987 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-6.7 %). Avec 149 695 habitants, la ville présente une densité de 798 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 2 066 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Aix-en-Provence

Un appartement se négocie en moyenne à 5 711 €/m² contre 7 058 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 342 660 €, soit une mensualité de 1 661 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 746 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 705 800 €, avec une mensualité de 3 421 € (salaire requis : 9 774 € net/mois).

Les prix en Aix-en-Provence sont 94 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Aix-en-Provence 5 987 € -6.7 % 149 695
Bouches-du-Rhône 4 783 € -3.1 % 2 087 658
Var 5 164 € -2.6 % 1 119 307
Vaucluse 3 551 € -5.5 % 572 056

Fiscalité immobilière en Aix-en-Provence

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (5 166 €) est inférieur au prix moyen (5 987 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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