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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Lot-et-Garonne (47)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Lot-et-Garonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Lot-et-Garonne (47)

2 130 €

Prix moyen / m²

3 351 €

Prix appart. / m²

1 828 €

Prix maison / m²

333 602

Population

201 060 €

Appartement 60 m²

182 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Valeur pleine propriété 201 060 €
Valeur nue-propriété (50%) 100 530 €
Valeur usufruit (50%) 100 530 €
Droits donation pleine propriété 18 406 €
Droits donation nue-propriété 27 €
Économie fiscale 18 379 €

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

Valeur pleine propriété 182 800 €
Valeur nue-propriété (50%) 91 400 €
Valeur usufruit (50%) 91 400 €
Droits donation pleine propriété 14 754 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 14 754 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 351 €/m²)

Valeur pleine propriété 201 060 €
Valeur nue-propriété (60%) 120 636 €
Valeur usufruit (40%) 80 424 €
Droits donation pleine propriété 18 406 €
Droits donation nue-propriété 2 322 €
Économie fiscale 16 084 €

Maison 100 m² (1 828 €/m²)

Valeur pleine propriété 182 800 €
Valeur nue-propriété (60%) 109 680 €
Valeur usufruit (40%) 73 120 €
Droits donation pleine propriété 14 754 €
Droits donation nue-propriété 564 €
Économie fiscale 14 190 €

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Démembrement de propriété en Lot-et-Garonne : ce qu'il faut savoir

Le Lot-et-Garonne est un département agricole qui offre des prix parmi les plus bas de Nouvelle-Aquitaine. Agen, bien située sur l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Lot-et-Garonne (47), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 2 130 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Lot-et-Garonne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Agen, Villeneuve-sur-Lot et Marmande. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Lot-et-Garonne est voisin de 5 départements : Lot-et-Garonne, Gironde, Dordogne, Lot, Tarn-et-Garonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Lot-et-Garonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Lot-et-Garonne Gironde Dordogne Lot Tarn-et-Garonne

Questions fréquentes — Démembrement Lot-et-Garonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Lot-et-Garonne ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Lot-et-Garonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Lot-et-Garonne.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Lot-et-Garonne ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 201 060 euros : un donateur de 55 ans économise 18 379 euros, un donateur de 70 ans économise 16 084 euros. Pour une maison de 100 m² à 182 800 euros : l'économie est de 14 754 euros à 55 ans et 14 190 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Lot-et-Garonne ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Lot-et-Garonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Lot-et-Garonne en 2026

Le département Lot-et-Garonne (47) affiche un prix moyen au m² de 2 130 €, nettement inférieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-2.6 %). Avec ses 333 602 habitants répartis sur 5 361 km², le département présente une densité de 62 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 6 274 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Prix et budget en Lot-et-Garonne

Un appartement se négocie en moyenne à 3 351 €/m² contre 1 828 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 201 060 €, soit une mensualité de 974 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 783 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 182 800 €, avec une mensualité de 886 € (salaire requis : 2 531 € net/mois).

Les prix en Lot-et-Garonne sont 31 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Gironde, Dordogne affichent des prix plus élevés.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Lot-et-Garonne 2 130 € -2.6 % 333 602
Lot-et-Garonne 2 130 € -2.6 % 333 602
Gironde 4 079 € -6.5 % 1 690 493
Dordogne 2 501 € -2.7 % 417 614

Fiscalité immobilière en Lot-et-Garonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 667 €) est inférieur au prix moyen (2 130 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 319 communes, dont les principales sont Agen, Villeneuve-sur-Lot, Marmande.

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