Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Seine-Saint-Denis ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Seine-Saint-Denis. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 340 680 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 170 340 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement dans le Seine-Saint-Denis présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Seine-Saint-Denis (93)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement de propriété dans le Seine-Saint-Denis consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Seine-Saint-Denis. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Seine-Saint-Denis (93)

5 438 €

Prix moyen / m²

5 678 €

Prix appart. / m²

4 756 €

Prix maison / m²

1 704 316

Population

340 680 €

Appartement 60 m²

475 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 678 €/m²)

Valeur pleine propriété 340 680 €

Valeur nue-propriété (50%) 170 340 €

Valeur usufruit (50%) 170 340 €

Droits donation pleine propriété 46 330 €

Droits donation nue-propriété 12 262 €

Économie fiscale 34 068 €

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Valeur pleine propriété 475 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 237 800 €

Valeur usufruit (50%) 237 800 €

Droits donation pleine propriété 73 314 €

Droits donation nue-propriété 25 754 €

Économie fiscale 47 560 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 678 €/m²)

Valeur pleine propriété 340 680 €

Valeur nue-propriété (60%) 204 408 €

Valeur usufruit (40%) 136 272 €

Droits donation pleine propriété 46 330 €

Droits donation nue-propriété 19 076 €

Économie fiscale 27 254 €

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Valeur pleine propriété 475 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 285 360 €

Valeur usufruit (40%) 190 240 €

Droits donation pleine propriété 73 314 €

Droits donation nue-propriété 35 266 €

Économie fiscale 38 048 €

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Démembrement de propriété en Seine-Saint-Denis : ce qu'il faut savoir

La Seine-Saint-Denis est en pleine transformation avec les retombees des JO 2024 (Village olympique a Saint-Denis) et les lignes de metro du Grand Paris Express. Montreuil et Saint-Ouen, proches de Paris, connaissent une gentrification rapide. Le département offre les prix les plus accessibles de la petite couronne, avec un potentiel de revalorisation lie aux transports.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Seine-Saint-Denis (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 5 438 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Seine-Saint-Denis offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois, Noisy-le-Grand, Drancy, Le Blanc-Mesnil et Pantin. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Seine-Saint-Denis est voisin de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix dans le Seine-Saint-Denis sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Seine-Saint-Denis

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Seine-Saint-Denis, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Seine-Saint-Denis.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Seine-Saint-Denis ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 340 680 euros : un donateur de 55 ans économise 34 068 euros, un donateur de 70 ans économise 27 254 euros. Pour une maison de 100 m² à 475 600 euros : l'économie est de 47 560 euros à 55 ans et 38 048 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Seine-Saint-Denis ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Dans le Seine-Saint-Denis, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Seine-Saint-Denis en 2026

Le département Seine-Saint-Denis (93) affiche un prix moyen au m² de 5 438 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont stable sur un an (-0.9 %). Avec ses 1 704 316 habitants répartis sur 236 km², le département présente une densité de 7 222 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 14 245 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Seine-Saint-Denis

Un appartement se négocie en moyenne à 5 678 €/m² contre 4 756 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 340 680 €, soit une mensualité de 1 651 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 4 717 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 475 600 €, avec une mensualité de 2 305 € (salaire requis : 6 586 € net/mois).

Les prix en Seine-Saint-Denis sont 76 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Seine-Saint-Denis	5 438 €	-0.9 %	1 704 316
Seine-Saint-Denis	5 438 €	-0.9 %	1 704 316
Paris	10 278 €	-5.7 %	2 103 778
Val-de-Marne	5 851 €	-3 %	1 426 929

Principales villes en Seine-Saint-Denis

Aubervilliers 88 365 hab.

4 746 €/m²

Aulnay-sous-Bois 87 599 hab.

Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (4 208 €) est inférieur au prix moyen (5 438 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 39 communes, dont les principales sont Saint-Denis, Montreuil, Aubervilliers, Aulnay-sous-Bois.

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Démembrement Seine-Saint-Denis (93)

Chiffres clés — Seine-Saint-Denis (93)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (5 678 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (5 678 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Démembrement de propriété en Seine-Saint-Denis : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Seine-Saint-Denis

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Prix et budget en Seine-Saint-Denis

Comparaison avec les territoires voisins

Principales villes en Seine-Saint-Denis

Fiscalité immobilière en Seine-Saint-Denis

Appartement 60 m² (5 678 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)

Appartement 60 m² (5 678 €/m²)

Maison 100 m² (4 756 €/m²)