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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Istres (13)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Istres. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Istres (13)

3 521 €

Prix moyen / m²

3 311 €

Prix appart. / m²

3 731 €

Prix maison / m²

44 292

Population

198 660 €

Appartement 60 m²

373 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 311 €/m²)

Valeur pleine propriété 198 660 €
Valeur nue-propriété (50%) 99 330 €
Valeur usufruit (50%) 99 330 €
Droits donation pleine propriété 17 926 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 17 926 €

Maison 100 m² (3 731 €/m²)

Valeur pleine propriété 373 100 €
Valeur nue-propriété (50%) 186 550 €
Valeur usufruit (50%) 186 550 €
Droits donation pleine propriété 52 814 €
Droits donation nue-propriété 15 504 €
Économie fiscale 37 310 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 311 €/m²)

Valeur pleine propriété 198 660 €
Valeur nue-propriété (60%) 119 196 €
Valeur usufruit (40%) 79 464 €
Droits donation pleine propriété 17 926 €
Droits donation nue-propriété 2 034 €
Économie fiscale 15 892 €

Maison 100 m² (3 731 €/m²)

Valeur pleine propriété 373 100 €
Valeur nue-propriété (60%) 223 860 €
Valeur usufruit (40%) 149 240 €
Droits donation pleine propriété 52 814 €
Droits donation nue-propriété 22 966 €
Économie fiscale 29 848 €

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Démembrement de propriété en Istres : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Istres (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 521 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Istres offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Istres est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Istres sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Istres

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Istres ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Istres, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Istres.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Istres ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 198 660 euros : un donateur de 55 ans économise 17 926 euros, un donateur de 70 ans économise 15 892 euros. Pour une maison de 100 m² à 373 100 euros : l'économie est de 37 310 euros à 55 ans et 29 848 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Istres ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Istres, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Istres en 2026

La ville de Istres affiche un prix moyen au m² de 3 521 €, supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-6.2 %). Avec 44 292 habitants, la ville présente une densité de 388 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 463 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Istres

Un appartement se négocie en moyenne à 3 311 €/m² contre 3 731 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 198 660 €, soit une mensualité de 963 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 751 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 373 100 €, avec une mensualité de 1 808 € (salaire requis : 5 166 € net/mois).

Les prix en Istres sont 14 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Istres 3 521 € -6.2 % 44 292
Bouches-du-Rhône 4 783 € -3.1 % 2 087 658
Var 5 164 € -2.6 % 1 119 307
Vaucluse 3 551 € -5.5 % 572 056

Fiscalité immobilière en Istres

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 125 €) est inférieur au prix moyen (3 521 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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