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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Cergy (95)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Cergy. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Cergy (95)

3 277 €

Prix moyen / m²

3 374 €

Prix appart. / m²

2 973 €

Prix maison / m²

70 906

Population

202 440 €

Appartement 60 m²

297 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 374 €/m²)

Valeur pleine propriété 202 440 €
Valeur nue-propriété (50%) 101 220 €
Valeur usufruit (50%) 101 220 €
Droits donation pleine propriété 18 682 €
Droits donation nue-propriété 61 €
Économie fiscale 18 621 €

Maison 100 m² (2 973 €/m²)

Valeur pleine propriété 297 300 €
Valeur nue-propriété (50%) 148 650 €
Valeur usufruit (50%) 148 650 €
Droits donation pleine propriété 37 654 €
Droits donation nue-propriété 7 924 €
Économie fiscale 29 730 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 374 €/m²)

Valeur pleine propriété 202 440 €
Valeur nue-propriété (60%) 121 464 €
Valeur usufruit (40%) 80 976 €
Droits donation pleine propriété 18 682 €
Droits donation nue-propriété 2 487 €
Économie fiscale 16 195 €

Maison 100 m² (2 973 €/m²)

Valeur pleine propriété 297 300 €
Valeur nue-propriété (60%) 178 380 €
Valeur usufruit (40%) 118 920 €
Droits donation pleine propriété 37 654 €
Droits donation nue-propriété 13 870 €
Économie fiscale 23 784 €

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Démembrement de propriété en Cergy : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Cergy (95), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 277 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Cergy offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Cergy est proche de 5 départements : Val-d'Oise, Oise, Seine-et-Marne, Seine-Saint-Denis, Hauts-de-Seine. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Cergy sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Val-d'Oise Oise Seine-et-Marne Seine-Saint-Denis Hauts-de-Seine

Questions fréquentes — Démembrement Cergy

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Cergy ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Cergy, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Cergy.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Cergy ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 202 440 euros : un donateur de 55 ans économise 18 621 euros, un donateur de 70 ans économise 16 195 euros. Pour une maison de 100 m² à 297 300 euros : l'économie est de 29 730 euros à 55 ans et 23 784 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Cergy ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Cergy, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Cergy en 2026

La ville de Cergy affiche un prix moyen au m² de 3 277 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-5.3 %). Avec 70 906 habitants, la ville présente une densité de 4 872 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 571 transactions par an, ce qui en fait un marché moyennement liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Cergy

Un appartement se négocie en moyenne à 3 374 €/m² contre 2 973 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 202 440 €, soit une mensualité de 981 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 803 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 297 300 €, avec une mensualité de 1 441 € (salaire requis : 4 117 € net/mois).

Les prix en Cergy sont 6 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Oise affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Cergy 3 277 € -5.3 % 70 906
Val-d'Oise 4 304 € -2.7 % 1 281 653
Oise 2 855 € -4 % 829 899
Seine-et-Marne 3 666 € -6.1 % 1 468 108

Fiscalité immobilière en Cergy

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 156 €) est inférieur au prix moyen (3 277 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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