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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Mulhouse (68)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Mulhouse. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Mulhouse (68)

1 300 €

Prix moyen / m²

1 229 €

Prix appart. / m²

1 968 €

Prix maison / m²

104 978

Population

73 740 €

Appartement 60 m²

196 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (1 229 €/m²)

Valeur pleine propriété 73 740 €
Valeur nue-propriété (50%) 36 870 €
Valeur usufruit (50%) 36 870 €
Droits donation pleine propriété 0 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 0 €

Maison 100 m² (1 968 €/m²)

Valeur pleine propriété 196 800 €
Valeur nue-propriété (50%) 98 400 €
Valeur usufruit (50%) 98 400 €
Droits donation pleine propriété 17 554 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 17 554 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (1 229 €/m²)

Valeur pleine propriété 73 740 €
Valeur nue-propriété (60%) 44 244 €
Valeur usufruit (40%) 29 496 €
Droits donation pleine propriété 0 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 0 €

Maison 100 m² (1 968 €/m²)

Valeur pleine propriété 196 800 €
Valeur nue-propriété (60%) 118 080 €
Valeur usufruit (40%) 78 720 €
Droits donation pleine propriété 17 554 €
Droits donation nue-propriété 1 810 €
Économie fiscale 15 744 €

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Démembrement de propriété en Mulhouse : ce qu'il faut savoir

Ville de Grand Est.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Mulhouse (68), situé en région Grand Est. Avec un prix moyen de 1 300 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Les prix plus accessibles à Mulhouse permettent souvent de transmettre la nue-propriété en franchise totale de droits, grâce à l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Mulhouse est proche de 5 départements : Haut-Rhin, Bas-Rhin, Vosges, Haute-Saône, Territoire de Belfort. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix plus modérés à Mulhouse facilitent la transmission en franchise de droits, un avantage par rapport aux départements voisins plus chers.

Haut-Rhin Bas-Rhin Vosges Haute-Saône Territoire de Belfort

Questions fréquentes — Démembrement Mulhouse

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Mulhouse ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Mulhouse, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Mulhouse.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Mulhouse ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 73 740 euros : un donateur de 55 ans économise 0 euros, un donateur de 70 ans économise 0 euros. Pour une maison de 100 m² à 196 800 euros : l'économie est de 17 554 euros à 55 ans et 15 744 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Mulhouse ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Mulhouse, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Mulhouse en 2026

La ville de Mulhouse affiche un prix moyen au m² de 1 300 €, nettement inférieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-1 %). Avec 104 978 habitants, la ville présente une densité de 4 686 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité modérée où les prix restent accessibles. Le marché immobilier enregistre environ 1 538 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Prix et budget en Mulhouse

Un appartement se négocie en moyenne à 1 229 €/m² contre 1 968 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 73 740 €, soit une mensualité de 357 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 1 020 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 196 800 €, avec une mensualité de 954 € (salaire requis : 2 726 € net/mois).

Les prix en Mulhouse sont 58 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Haut-Rhin, Bas-Rhin, Vosges affichent des prix plus élevés.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Mulhouse 1 300 € -1 % 104 978
Haut-Rhin 2 200 € +0.5 % 770 738
Bas-Rhin 2 800 € +0 % 1 163 810
Vosges 2 012 € +0.8 % 357 248

Fiscalité immobilière en Mulhouse

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 170 €) est inférieur au prix moyen (1 300 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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