Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Saône-et-Loire ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Saône-et-Loire. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 170 160 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 85 080 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Saône-et-Loire ?

Le démembrement dans le Saône-et-Loire présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Saône-et-Loire (71)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Saône-et-Loire ?

Le démembrement de propriété dans le Saône-et-Loire consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Saône-et-Loire. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Saône-et-Loire (71)

2 086 €

Prix moyen / m²

2 836 €

Prix appart. / m²

1 736 €

Prix maison / m²

550 310

Population

170 160 €

Appartement 60 m²

173 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 836 €/m²)

Valeur pleine propriété 170 160 €

Valeur nue-propriété (50%) 85 080 €

Valeur usufruit (50%) 85 080 €

Droits donation pleine propriété 12 226 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 12 226 €

Maison 100 m² (1 736 €/m²)

Valeur pleine propriété 173 600 €

Valeur nue-propriété (50%) 86 800 €

Valeur usufruit (50%) 86 800 €

Droits donation pleine propriété 12 914 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 12 914 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 836 €/m²)

Valeur pleine propriété 170 160 €

Valeur nue-propriété (60%) 102 096 €

Valeur usufruit (40%) 68 064 €

Droits donation pleine propriété 12 226 €

Droits donation nue-propriété 105 €

Économie fiscale 12 121 €

Maison 100 m² (1 736 €/m²)

Valeur pleine propriété 173 600 €

Valeur nue-propriété (60%) 104 160 €

Valeur usufruit (40%) 69 440 €

Droits donation pleine propriété 12 914 €

Droits donation nue-propriété 208 €

Économie fiscale 12 706 €

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Démembrement de propriété en Saône-et-Loire : ce qu'il faut savoir

La Saône-et-Loire presente un marché hétérogène entre Mâcon (influence lyonnaise, vignoble), Chalon-sur-Saône (industriel, accessible) et le bassin minier du Creusot-Montceau (en reconversion). Le vignoble bourguignon (Mercurey, Givry) genere un segment premium localise. Le département reste globalement accessible avec de bonnes opportunités de renovation.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Saône-et-Loire (71), situé en région Bourgogne-Franche-Comté. Avec un prix moyen de 2 086 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Saône-et-Loire et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Chalon-sur-Saône, Mâcon, Le Creusot, Montceau-les-Mines et Autun. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Saône-et-Loire est voisin de 5 départements : Saône-et-Loire, Côte-d'Or, Jura, Ain, Rhône. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Saône-et-Loire génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Saône-et-Loire Côte-d'Or Jura Ain Rhône

Questions fréquentes — Démembrement Saône-et-Loire

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Saône-et-Loire ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Saône-et-Loire, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Saône-et-Loire.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Saône-et-Loire ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 170 160 euros : un donateur de 55 ans économise 12 226 euros, un donateur de 70 ans économise 12 121 euros. Pour une maison de 100 m² à 173 600 euros : l'économie est de 12 914 euros à 55 ans et 12 706 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Saône-et-Loire ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Saône-et-Loire, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Saône-et-Loire en 2026

Le département Saône-et-Loire (71) affiche un prix moyen au m² de 2 086 €, nettement inférieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-1.5 %). Avec ses 550 310 habitants répartis sur 8 575 km², le département présente une densité de 64 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 9 349 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Prix et budget en Saône-et-Loire

Un appartement se négocie en moyenne à 2 836 €/m² contre 1 736 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 170 160 €, soit une mensualité de 825 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 357 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 173 600 €, avec une mensualité de 841 € (salaire requis : 2 403 € net/mois).

Les prix en Saône-et-Loire sont 33 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Côte-d'Or, Jura affichent des prix plus élevés.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Saône-et-Loire	2 086 €	-1.5 %	550 310
Saône-et-Loire	2 086 €	-1.5 %	550 310
Côte-d'Or	2 796 €	-4 %	540 100
Jura	2 636 €	-1.6 %	257 973

Principales villes en Saône-et-Loire

Chalon-sur-Saône 45 102 hab.

2 511 €/m²

Mâcon 35 177 hab.

2 777 €/m²

Fiscalité immobilière en Saône-et-Loire

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 600 €) est inférieur au prix moyen (2 086 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 563 communes, dont les principales sont Chalon-sur-Saône, Mâcon, Le Creusot, Montceau-les-Mines.

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Démembrement Saône-et-Loire (71)

Chiffres clés — Saône-et-Loire (71)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 836 €/m²)

Maison 100 m² (1 736 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 836 €/m²)

Maison 100 m² (1 736 €/m²)

Démembrement de propriété en Saône-et-Loire : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

Questions fréquentes — Démembrement Saône-et-Loire

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Prix et budget en Saône-et-Loire

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Principales villes en Saône-et-Loire

Fiscalité immobilière en Saône-et-Loire

Appartement 60 m² (2 836 €/m²)

Maison 100 m² (1 736 €/m²)

Appartement 60 m² (2 836 €/m²)

Maison 100 m² (1 736 €/m²)