Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Essonne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Essonne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 244 980 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 122 490 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Essonne ?

Le démembrement dans le Essonne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Essonne (91)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Essonne ?

Le démembrement de propriété dans le Essonne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Essonne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Essonne (91)

3 888 €

Prix moyen / m²

4 083 €

Prix appart. / m²

3 681 €

Prix maison / m²

1 338 485

Population

244 980 €

Appartement 60 m²

368 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 083 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 980 €

Valeur nue-propriété (50%) 122 490 €

Valeur usufruit (50%) 122 490 €

Droits donation pleine propriété 27 190 €

Droits donation nue-propriété 2 692 €

Économie fiscale 24 498 €

Maison 100 m² (3 681 €/m²)

Valeur pleine propriété 368 100 €

Valeur nue-propriété (50%) 184 050 €

Valeur usufruit (50%) 184 050 €

Droits donation pleine propriété 51 814 €

Droits donation nue-propriété 15 004 €

Économie fiscale 36 810 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 083 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 980 €

Valeur nue-propriété (60%) 146 988 €

Valeur usufruit (40%) 97 992 €

Droits donation pleine propriété 27 190 €

Droits donation nue-propriété 7 592 €

Économie fiscale 19 598 €

Maison 100 m² (3 681 €/m²)

Valeur pleine propriété 368 100 €

Valeur nue-propriété (60%) 220 860 €

Valeur usufruit (40%) 147 240 €

Droits donation pleine propriété 51 814 €

Droits donation nue-propriété 22 366 €

Économie fiscale 29 448 €

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Démembrement de propriété en Essonne : ce qu'il faut savoir

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Essonne (91), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 3 888 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Essonne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Évry-Courcouronnes, Corbeil-Essonnes, Massy, Savigny-sur-Orge, Palaiseau, Athis-Mons, Sainte-Geneviève-des-Bois et Vigneux-sur-Seine. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Essonne est voisin de 5 départements : Essonne, Seine-et-Marne, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Yvelines. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Essonne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Essonne Seine-et-Marne Val-de-Marne Hauts-de-Seine Yvelines

Questions fréquentes — Démembrement Essonne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Essonne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Essonne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Essonne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Essonne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 244 980 euros : un donateur de 55 ans économise 24 498 euros, un donateur de 70 ans économise 19 598 euros. Pour une maison de 100 m² à 368 100 euros : l'économie est de 36 810 euros à 55 ans et 29 448 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Essonne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Essonne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Essonne en 2026

Le département Essonne (91) affiche un prix moyen au m² de 3 888 €, supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-6.3 %). Avec ses 1 338 485 habitants répartis sur 1 804 km², le département présente une densité de 742 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 13 685 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Essonne

Un appartement se négocie en moyenne à 4 083 €/m² contre 3 681 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 244 980 €, soit une mensualité de 1 187 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 391 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 368 100 €, avec une mensualité de 1 784 € (salaire requis : 5 097 € net/mois).

Les prix en Essonne sont 26 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Essonne	3 888 €	-6.3 %	1 338 485
Essonne	3 888 €	-6.3 %	1 338 485
Seine-et-Marne	3 666 €	-6.1 %	1 468 108
Val-de-Marne	5 851 €	-3 %	1 426 929

Principales villes en Essonne

Corbeil-Essonnes 54 471 hab.

3 553 €/m²

Évry-Courcouronnes 66 919 hab.

2 833 €/m²

Massy 51 729 hab.

4 326 €/m²

Palaiseau 37 471 hab.

4 967 €/m²

Savigny-sur-Orge 37 601 hab.

4 436 €/m²

Fiscalité immobilière en Essonne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 245 €) est inférieur au prix moyen (3 888 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 194 communes, dont les principales sont Évry-Courcouronnes, Corbeil-Essonnes, Massy, Savigny-sur-Orge.

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Démembrement Essonne (91)

Chiffres clés — Essonne (91)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 083 €/m²)

Maison 100 m² (3 681 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 083 €/m²)

Maison 100 m² (3 681 €/m²)

Démembrement de propriété en Essonne : ce qu'il faut savoir

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Principales villes en Essonne

Fiscalité immobilière en Essonne

Appartement 60 m² (4 083 €/m²)

Maison 100 m² (3 681 €/m²)

Appartement 60 m² (4 083 €/m²)

Maison 100 m² (3 681 €/m²)