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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Agen (47)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Agen. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Agen (47)

2 868 €

Prix moyen / m²

3 175 €

Prix appart. / m²

2 117 €

Prix maison / m²

32 801

Population

190 500 €

Appartement 60 m²

211 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 175 €/m²)

Valeur pleine propriété 190 500 €
Valeur nue-propriété (50%) 95 250 €
Valeur usufruit (50%) 95 250 €
Droits donation pleine propriété 16 294 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 16 294 €

Maison 100 m² (2 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 211 700 €
Valeur nue-propriété (50%) 105 850 €
Valeur usufruit (50%) 105 850 €
Droits donation pleine propriété 20 534 €
Droits donation nue-propriété 293 €
Économie fiscale 20 241 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 175 €/m²)

Valeur pleine propriété 190 500 €
Valeur nue-propriété (60%) 114 300 €
Valeur usufruit (40%) 76 200 €
Droits donation pleine propriété 16 294 €
Droits donation nue-propriété 1 136 €
Économie fiscale 15 158 €

Maison 100 m² (2 117 €/m²)

Valeur pleine propriété 211 700 €
Valeur nue-propriété (60%) 127 020 €
Valeur usufruit (40%) 84 680 €
Droits donation pleine propriété 20 534 €
Droits donation nue-propriété 3 598 €
Économie fiscale 16 936 €

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Démembrement de propriété en Agen : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Agen (47), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 2 868 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Agen offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Agen est proche de 5 départements : Lot-et-Garonne, Gironde, Dordogne, Lot, Tarn-et-Garonne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Agen sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Lot-et-Garonne Gironde Dordogne Lot Tarn-et-Garonne

Questions fréquentes — Démembrement Agen

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Agen ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Agen, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Agen.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Agen ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 190 500 euros : un donateur de 55 ans économise 16 294 euros, un donateur de 70 ans économise 15 158 euros. Pour une maison de 100 m² à 211 700 euros : l'économie est de 20 241 euros à 55 ans et 16 936 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Agen ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Agen, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Agen en 2026

La ville de Agen affiche un prix moyen au m² de 2 868 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-8.9 %). Avec 32 801 habitants, la ville présente une densité de 2 847 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 746 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Prix et budget en Agen

Un appartement se négocie en moyenne à 3 175 €/m² contre 2 117 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 190 500 €, soit une mensualité de 923 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 637 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 211 700 €, avec une mensualité de 1 026 € (salaire requis : 2 931 € net/mois).

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Agen 2 868 € -8.9 % 32 801
Lot-et-Garonne 2 130 € -2.6 % 333 602
Gironde 4 079 € -6.5 % 1 690 493
Dordogne 2 501 € -2.7 % 417 614

Fiscalité immobilière en Agen

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 878 €) est inférieur au prix moyen (2 868 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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