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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Indre-et-Loire (37)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Indre-et-Loire. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Indre-et-Loire (37)

2 890 €

Prix moyen / m²

3 779 €

Prix appart. / m²

2 501 €

Prix maison / m²

619 362

Population

226 740 €

Appartement 60 m²

250 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 779 €/m²)

Valeur pleine propriété 226 740 €
Valeur nue-propriété (50%) 113 370 €
Valeur usufruit (50%) 113 370 €
Droits donation pleine propriété 23 542 €
Droits donation nue-propriété 996 €
Économie fiscale 22 546 €

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Valeur pleine propriété 250 100 €
Valeur nue-propriété (50%) 125 050 €
Valeur usufruit (50%) 125 050 €
Droits donation pleine propriété 28 214 €
Droits donation nue-propriété 3 204 €
Économie fiscale 25 010 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 779 €/m²)

Valeur pleine propriété 226 740 €
Valeur nue-propriété (60%) 136 044 €
Valeur usufruit (40%) 90 696 €
Droits donation pleine propriété 23 542 €
Droits donation nue-propriété 5 403 €
Économie fiscale 18 139 €

Maison 100 m² (2 501 €/m²)

Valeur pleine propriété 250 100 €
Valeur nue-propriété (60%) 150 060 €
Valeur usufruit (40%) 100 040 €
Droits donation pleine propriété 28 214 €
Droits donation nue-propriété 8 206 €
Économie fiscale 20 008 €

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Démembrement de propriété en Indre-et-Loire : ce qu'il faut savoir

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Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Indre-et-Loire (37), situé en région Centre-Val de Loire. Avec un prix moyen de 2 890 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Indre-et-Loire et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Tours, Joué-lès-Tours, Saint-Cyr-sur-Loire, Saint-Pierre-des-Corps, Saint-Avertin, Amboise, Chambray-lès-Tours et Montlouis-sur-Loire. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Indre-et-Loire est voisin de 5 départements : Indre-et-Loire, Loir-et-Cher, Indre, Vienne, Maine-et-Loire. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Indre-et-Loire génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Indre-et-Loire Loir-et-Cher Indre Vienne Maine-et-Loire

Questions fréquentes — Démembrement Indre-et-Loire

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Indre-et-Loire ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Indre-et-Loire, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Indre-et-Loire.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Indre-et-Loire ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 226 740 euros : un donateur de 55 ans économise 22 546 euros, un donateur de 70 ans économise 18 139 euros. Pour une maison de 100 m² à 250 100 euros : l'économie est de 25 010 euros à 55 ans et 20 008 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Indre-et-Loire ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Indre-et-Loire, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Indre-et-Loire en 2026

Le département Indre-et-Loire (37) affiche un prix moyen au m² de 2 890 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-7.4 %). Avec ses 619 362 habitants répartis sur 6 127 km², le département présente une densité de 101 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 9 581 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Prix et budget en Indre-et-Loire

Un appartement se négocie en moyenne à 3 779 €/m² contre 2 501 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 226 740 €, soit une mensualité de 1 099 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 140 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 250 100 €, avec une mensualité de 1 212 € (salaire requis : 3 463 € net/mois).

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Indre-et-Loire 2 890 € -7.4 % 619 362
Indre-et-Loire 2 890 € -7.4 % 619 362
Loir-et-Cher 2 052 € -3.3 % 328 543
Indre 1 575 € -1.9 % 216 069

Principales villes en Indre-et-Loire

Tours 139 259 hab.
3 964 €/m²

Fiscalité immobilière en Indre-et-Loire

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 356 €) est inférieur au prix moyen (2 890 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 272 communes, dont les principales sont Tours, Joué-lès-Tours, Saint-Cyr-sur-Loire, Saint-Pierre-des-Corps.

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