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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Pessac (33)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Pessac. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Pessac (33)

4 172 €

Prix moyen / m²

3 772 €

Prix appart. / m²

4 442 €

Prix maison / m²

67 339

Population

226 320 €

Appartement 60 m²

444 200 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 772 €/m²)

Valeur pleine propriété 226 320 €
Valeur nue-propriété (50%) 113 160 €
Valeur usufruit (50%) 113 160 €
Droits donation pleine propriété 23 458 €
Droits donation nue-propriété 965 €
Économie fiscale 22 493 €

Maison 100 m² (4 442 €/m²)

Valeur pleine propriété 444 200 €
Valeur nue-propriété (50%) 222 100 €
Valeur usufruit (50%) 222 100 €
Droits donation pleine propriété 67 034 €
Droits donation nue-propriété 22 614 €
Économie fiscale 44 420 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 772 €/m²)

Valeur pleine propriété 226 320 €
Valeur nue-propriété (60%) 135 792 €
Valeur usufruit (40%) 90 528 €
Droits donation pleine propriété 23 458 €
Droits donation nue-propriété 5 353 €
Économie fiscale 18 105 €

Maison 100 m² (4 442 €/m²)

Valeur pleine propriété 444 200 €
Valeur nue-propriété (60%) 266 520 €
Valeur usufruit (40%) 177 680 €
Droits donation pleine propriété 67 034 €
Droits donation nue-propriété 31 498 €
Économie fiscale 35 536 €

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Démembrement de propriété en Pessac : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Pessac (33), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 4 172 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Pessac et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Pessac est proche de 5 départements : Gironde, Charente-Maritime, Dordogne, Lot-et-Garonne, Landes. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Pessac génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Gironde Charente-Maritime Dordogne Lot-et-Garonne Landes

Questions fréquentes — Démembrement Pessac

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Pessac ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Pessac, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Pessac.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Pessac ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 226 320 euros : un donateur de 55 ans économise 22 493 euros, un donateur de 70 ans économise 18 105 euros. Pour une maison de 100 m² à 444 200 euros : l'économie est de 44 420 euros à 55 ans et 35 536 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Pessac ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Pessac, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Pessac en 2026

La ville de Pessac affiche un prix moyen au m² de 4 172 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-7.3 %). Avec 67 339 habitants, la ville présente une densité de 1 741 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 668 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Prix et budget en Pessac

Un appartement se négocie en moyenne à 3 772 €/m² contre 4 442 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 226 320 €, soit une mensualité de 1 097 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 134 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 444 200 €, avec une mensualité de 2 153 € (salaire requis : 6 151 € net/mois).

Les prix en Pessac sont 35 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Charente-Maritime, Dordogne affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Pessac 4 172 € -7.3 % 67 339
Gironde 4 079 € -6.5 % 1 690 493
Charente-Maritime 3 552 € -4.2 % 672 279
Dordogne 2 501 € -2.7 % 417 614

Fiscalité immobilière en Pessac

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 787 €) est inférieur au prix moyen (4 172 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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