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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Niort (79)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Niort. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Niort (79)

3 059 €

Prix moyen / m²

4 346 €

Prix appart. / m²

2 214 €

Prix maison / m²

59 854

Population

260 760 €

Appartement 60 m²

221 400 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 346 €/m²)

Valeur pleine propriété 260 760 €
Valeur nue-propriété (50%) 130 380 €
Valeur usufruit (50%) 130 380 €
Droits donation pleine propriété 30 346 €
Droits donation nue-propriété 4 270 €
Économie fiscale 26 076 €

Maison 100 m² (2 214 €/m²)

Valeur pleine propriété 221 400 €
Valeur nue-propriété (50%) 110 700 €
Valeur usufruit (50%) 110 700 €
Droits donation pleine propriété 22 474 €
Droits donation nue-propriété 666 €
Économie fiscale 21 808 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 346 €/m²)

Valeur pleine propriété 260 760 €
Valeur nue-propriété (60%) 156 456 €
Valeur usufruit (40%) 104 304 €
Droits donation pleine propriété 30 346 €
Droits donation nue-propriété 9 486 €
Économie fiscale 20 860 €

Maison 100 m² (2 214 €/m²)

Valeur pleine propriété 221 400 €
Valeur nue-propriété (60%) 132 840 €
Valeur usufruit (40%) 88 560 €
Droits donation pleine propriété 22 474 €
Droits donation nue-propriété 4 762 €
Économie fiscale 17 712 €

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Démembrement de propriété en Niort : ce qu'il faut savoir

Ville de Nouvelle-Aquitaine.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Niort (79), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 3 059 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Avec une attractivité moyenne, Niort offre un bon compromis entre valeur patrimoniale et accessibilité. Le démembrement permet de transmettre efficacement même des biens de valeur modérée.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Niort est proche de 5 départements : Deux-Sèvres, Vendée, Charente-Maritime, Charente, Vienne. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix à Niort sont dans la moyenne régionale, offrant un potentiel d'optimisation fiscale comparable aux départements voisins.

Deux-Sèvres Vendée Charente-Maritime Charente Vienne

Questions fréquentes — Démembrement Niort

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Niort ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Niort, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Niort.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Niort ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 260 760 euros : un donateur de 55 ans économise 26 076 euros, un donateur de 70 ans économise 20 860 euros. Pour une maison de 100 m² à 221 400 euros : l'économie est de 21 808 euros à 55 ans et 17 712 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Niort ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Niort, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Niort en 2026

La ville de Niort affiche un prix moyen au m² de 3 059 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-2.1 %). Avec 59 854 habitants, la ville présente une densité de 875 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire à attractivité moyenne. Le marché immobilier enregistre environ 1 194 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Prix et budget en Niort

Un appartement se négocie en moyenne à 4 346 €/m² contre 2 214 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 260 760 €, soit une mensualité de 1 264 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 611 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 221 400 €, avec une mensualité de 1 073 € (salaire requis : 3 066 € net/mois).

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Niort 3 059 € -2.1 % 59 854
Deux-Sèvres 1 945 € -0.8 % 375 229
Vendée 3 087 € -4.1 % 713 609
Charente-Maritime 3 552 € -4.2 % 672 279

Fiscalité immobilière en Niort

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 161 €) est inférieur au prix moyen (3 059 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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