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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Isère (38)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Isère. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Isère (38)

3 347 €

Prix moyen / m²

3 598 €

Prix appart. / m²

3 028 €

Prix maison / m²

1 298 990

Population

215 880 €

Appartement 60 m²

302 800 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 598 €/m²)

Valeur pleine propriété 215 880 €
Valeur nue-propriété (50%) 107 940 €
Valeur usufruit (50%) 107 940 €
Droits donation pleine propriété 21 370 €
Droits donation nue-propriété 397 €
Économie fiscale 20 973 €

Maison 100 m² (3 028 €/m²)

Valeur pleine propriété 302 800 €
Valeur nue-propriété (50%) 151 400 €
Valeur usufruit (50%) 151 400 €
Droits donation pleine propriété 38 754 €
Droits donation nue-propriété 8 474 €
Économie fiscale 30 280 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 598 €/m²)

Valeur pleine propriété 215 880 €
Valeur nue-propriété (60%) 129 528 €
Valeur usufruit (40%) 86 352 €
Droits donation pleine propriété 21 370 €
Droits donation nue-propriété 4 100 €
Économie fiscale 17 270 €

Maison 100 m² (3 028 €/m²)

Valeur pleine propriété 302 800 €
Valeur nue-propriété (60%) 181 680 €
Valeur usufruit (40%) 121 120 €
Droits donation pleine propriété 38 754 €
Droits donation nue-propriété 14 530 €
Économie fiscale 24 224 €

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Démembrement de propriété en Isère : ce qu'il faut savoir

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Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Isère (38), situé en région Auvergne-Rhône-Alpes. Avec un prix moyen de 3 347 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Isère et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Échirolles, Vienne, Bourgoin-Jallieu, Fontaine, Voiron et Villefontaine. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Isère est voisin de 5 départements : Isère, Rhône, Ain, Savoie, Hautes-Alpes. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Isère génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Isère Rhône Ain Savoie Hautes-Alpes

Questions fréquentes — Démembrement Isère

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Isère ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Isère, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Isère.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Isère ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 215 880 euros : un donateur de 55 ans économise 20 973 euros, un donateur de 70 ans économise 17 270 euros. Pour une maison de 100 m² à 302 800 euros : l'économie est de 30 280 euros à 55 ans et 24 224 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Isère ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Isère, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Isère en 2026

Le département Isère (38) affiche un prix moyen au m² de 3 347 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-4.7 %). Avec ses 1 298 990 habitants répartis sur 7 431 km², le département présente une densité de 175 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 17 196 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le dynamisme économique de la région soutient une demande régulière, avec un léger ralentissement estival.

Prix et budget en Isère

Un appartement se négocie en moyenne à 3 598 €/m² contre 3 028 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 215 880 €, soit une mensualité de 1 046 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 989 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 302 800 €, avec une mensualité de 1 468 € (salaire requis : 4 194 € net/mois).

Les prix en Isère sont 8 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Isère 3 347 € -4.7 % 1 298 990
Isère 3 347 € -4.7 % 1 298 990
Rhône 4 674 € -6.8 % 1 914 667
Ain 3 453 € -3.3 % 679 344

Fiscalité immobilière en Isère

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 752 €) est inférieur au prix moyen (3 347 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 512 communes, dont les principales sont Grenoble, Saint-Martin-d'Hères, Échirolles, Vienne.

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