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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Gagny (93)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Gagny. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Gagny (93)

4 433 €

Prix moyen / m²

4 691 €

Prix appart. / m²

4 136 €

Prix maison / m²

42 313

Population

281 460 €

Appartement 60 m²

413 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 691 €/m²)

Valeur pleine propriété 281 460 €
Valeur nue-propriété (50%) 140 730 €
Valeur usufruit (50%) 140 730 €
Droits donation pleine propriété 34 486 €
Droits donation nue-propriété 6 340 €
Économie fiscale 28 146 €

Maison 100 m² (4 136 €/m²)

Valeur pleine propriété 413 600 €
Valeur nue-propriété (50%) 206 800 €
Valeur usufruit (50%) 206 800 €
Droits donation pleine propriété 60 914 €
Droits donation nue-propriété 19 554 €
Économie fiscale 41 360 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 691 €/m²)

Valeur pleine propriété 281 460 €
Valeur nue-propriété (60%) 168 876 €
Valeur usufruit (40%) 112 584 €
Droits donation pleine propriété 34 486 €
Droits donation nue-propriété 11 970 €
Économie fiscale 22 516 €

Maison 100 m² (4 136 €/m²)

Valeur pleine propriété 413 600 €
Valeur nue-propriété (60%) 248 160 €
Valeur usufruit (40%) 165 440 €
Droits donation pleine propriété 60 914 €
Droits donation nue-propriété 27 826 €
Économie fiscale 33 088 €

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Démembrement de propriété en Gagny : ce qu'il faut savoir

Ville de Île-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Gagny (93), situé en région Île-de-France. Avec un prix moyen de 4 433 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Gagny et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Gagny est proche de 5 départements : Seine-Saint-Denis, Paris, Val-de-Marne, Hauts-de-Seine, Val-d'Oise. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Gagny génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Saint-Denis Paris Val-de-Marne Hauts-de-Seine Val-d'Oise

Questions fréquentes — Démembrement Gagny

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Gagny ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Gagny, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Gagny.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Gagny ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 281 460 euros : un donateur de 55 ans économise 28 146 euros, un donateur de 70 ans économise 22 516 euros. Pour une maison de 100 m² à 413 600 euros : l'économie est de 41 360 euros à 55 ans et 33 088 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Gagny ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Gagny, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Gagny en 2026

La ville de Gagny affiche un prix moyen au m² de 4 433 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-5.8 %). Avec 42 313 habitants, la ville présente une densité de 6 075 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 436 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Gagny

Un appartement se négocie en moyenne à 4 691 €/m² contre 4 136 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 281 460 €, soit une mensualité de 1 364 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 897 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 413 600 €, avec une mensualité de 2 005 € (salaire requis : 5 729 € net/mois).

Les prix en Gagny sont 43 % au-dessus de la moyenne nationale.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Gagny 4 433 € -5.8 % 42 313
Seine-Saint-Denis 5 438 € -0.9 % 1 704 316
Paris 10 278 € -5.7 % 2 103 778
Val-de-Marne 5 851 € -3 % 1 426 929

Fiscalité immobilière en Gagny

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 745 €) est inférieur au prix moyen (4 433 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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