Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement dans le Dordogne ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Dordogne. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 241 920 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 120 960 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier dans le Dordogne ?

Le démembrement dans le Dordogne présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans ce département, l'économie fiscale est particulièrement importante.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Dordogne (24)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Dordogne ?

Le démembrement de propriété dans le Dordogne consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Dordogne. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Dordogne (24)

2 501 €

Prix moyen / m²

4 032 €

Prix appart. / m²

2 193 €

Prix maison / m²

417 614

Population

241 920 €

Appartement 60 m²

219 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 032 €/m²)

Valeur pleine propriété 241 920 €

Valeur nue-propriété (50%) 120 960 €

Valeur usufruit (50%) 120 960 €

Droits donation pleine propriété 26 578 €

Droits donation nue-propriété 2 386 €

Économie fiscale 24 192 €

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Valeur pleine propriété 219 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 109 650 €

Valeur usufruit (50%) 109 650 €

Droits donation pleine propriété 22 054 €

Droits donation nue-propriété 561 €

Économie fiscale 21 493 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 032 €/m²)

Valeur pleine propriété 241 920 €

Valeur nue-propriété (60%) 145 152 €

Valeur usufruit (40%) 96 768 €

Droits donation pleine propriété 26 578 €

Droits donation nue-propriété 7 225 €

Économie fiscale 19 353 €

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Valeur pleine propriété 219 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 131 580 €

Valeur usufruit (40%) 87 720 €

Droits donation pleine propriété 22 054 €

Droits donation nue-propriété 4 510 €

Économie fiscale 17 544 €

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Démembrement de propriété en Dordogne : ce qu'il faut savoir

La Dordogne, plus grand département de Nouvelle-Aquitaine, seduit par son patrimoine (Périgord Noir, châteaux, grottes de Lascaux) et ses prix modérés. Le marché des résidences secondaires, historiquement porte par les Britanniques, reste actif malgré le Brexit. Sarlat et sa région affichent une prime touristique significative.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Dordogne (24), situé en région Nouvelle-Aquitaine. Avec un prix moyen de 2 501 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Dordogne et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Périgueux, Bergerac et Boulazac Isle Manoire. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Dordogne est voisin de 5 départements : Dordogne, Gironde, Lot-et-Garonne, Lot, Corrèze. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Dordogne génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Dordogne Gironde Lot-et-Garonne Lot Corrèze

Questions fréquentes — Démembrement Dordogne

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Dordogne ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Dordogne, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Dordogne.

Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Dordogne ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 241 920 euros : un donateur de 55 ans économise 24 192 euros, un donateur de 70 ans économise 19 353 euros. Pour une maison de 100 m² à 219 300 euros : l'économie est de 21 493 euros à 55 ans et 17 544 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Dordogne ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Dordogne, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Dordogne en 2026

Le département Dordogne (24) affiche un prix moyen au m² de 2 501 €, inférieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-2.7 %). Avec ses 417 614 habitants répartis sur 9 060 km², le département présente une densité de 46 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 8 959 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Prix et budget en Dordogne

Un appartement se négocie en moyenne à 4 032 €/m² contre 2 193 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 241 920 €, soit une mensualité de 1 173 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 351 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 219 300 €, avec une mensualité de 1 063 € (salaire requis : 3 037 € net/mois).

Les prix en Dordogne sont 19 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Gironde affiche des prix plus élevés.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Dordogne	2 501 €	-2.7 %	417 614
Dordogne	2 501 €	-2.7 %	417 614
Gironde	4 079 €	-6.5 %	1 690 493
Lot-et-Garonne	2 130 €	-2.6 %	333 602

Principales villes en Dordogne

Bergerac 27 110 hab.

3 158 €/m²

Périgueux 29 055 hab.

4 239 €/m²

Fiscalité immobilière en Dordogne

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 779 €) est inférieur au prix moyen (2 501 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 503 communes, dont les principales sont Périgueux, Bergerac, Boulazac Isle Manoire.

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Démembrement Dordogne (24)

Chiffres clés — Dordogne (24)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 032 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 032 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Démembrement de propriété en Dordogne : ce qu'il faut savoir

Démembrement dans les départements voisins

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Prix et budget en Dordogne

Comparaison avec les territoires voisins

Principales villes en Dordogne

Fiscalité immobilière en Dordogne

Appartement 60 m² (4 032 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)

Appartement 60 m² (4 032 €/m²)

Maison 100 m² (2 193 €/m²)