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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Alpes-de-Haute-Provence (04)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Alpes-de-Haute-Provence. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Alpes-de-Haute-Provence (04)

3 018 €

Prix moyen / m²

3 184 €

Prix appart. / m²

2 847 €

Prix maison / m²

168 054

Population

191 040 €

Appartement 60 m²

284 700 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 040 €
Valeur nue-propriété (50%) 95 520 €
Valeur usufruit (50%) 95 520 €
Droits donation pleine propriété 16 402 €
Droits donation nue-propriété 0 €
Économie fiscale 16 402 €

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

Valeur pleine propriété 284 700 €
Valeur nue-propriété (50%) 142 350 €
Valeur usufruit (50%) 142 350 €
Droits donation pleine propriété 35 134 €
Droits donation nue-propriété 6 664 €
Économie fiscale 28 470 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (3 184 €/m²)

Valeur pleine propriété 191 040 €
Valeur nue-propriété (60%) 114 624 €
Valeur usufruit (40%) 76 416 €
Droits donation pleine propriété 16 402 €
Droits donation nue-propriété 1 185 €
Économie fiscale 15 217 €

Maison 100 m² (2 847 €/m²)

Valeur pleine propriété 284 700 €
Valeur nue-propriété (60%) 170 820 €
Valeur usufruit (40%) 113 880 €
Droits donation pleine propriété 35 134 €
Droits donation nue-propriété 12 358 €
Économie fiscale 22 776 €

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Démembrement de propriété en Alpes-de-Haute-Provence : ce qu'il faut savoir

Le marché immobilier des Alpes-de-Haute-Provence est tiré par le secteur de Manosque et le plateau de Valensole, prisées par les acheteurs du littoral en quête de nature. Les stations de ski de la vallée de l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Alpes-de-Haute-Provence (04), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 3 018 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Alpes-de-Haute-Provence et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Manosque et Digne-les-Bains. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Alpes-de-Haute-Provence est voisin de 5 départements : Alpes-de-Haute-Provence, Hautes-Alpes, Var, Vaucluse, Drôme. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Alpes-de-Haute-Provence génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Alpes-de-Haute-Provence Hautes-Alpes Var Vaucluse Drôme

Questions fréquentes — Démembrement Alpes-de-Haute-Provence

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Alpes-de-Haute-Provence ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Alpes-de-Haute-Provence, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Alpes-de-Haute-Provence.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Alpes-de-Haute-Provence ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 191 040 euros : un donateur de 55 ans économise 16 402 euros, un donateur de 70 ans économise 15 217 euros. Pour une maison de 100 m² à 284 700 euros : l'économie est de 28 470 euros à 55 ans et 22 776 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Alpes-de-Haute-Provence ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Alpes-de-Haute-Provence, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Alpes-de-Haute-Provence en 2026

Le département Alpes-de-Haute-Provence (04) affiche un prix moyen au m² de 3 018 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-1.1 %). Avec ses 168 054 habitants répartis sur 6 925 km², le département présente une densité de 24 hab/km², un territoire peu dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 3 514 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Alpes-de-Haute-Provence

Un appartement se négocie en moyenne à 3 184 €/m² contre 2 847 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 191 040 €, soit une mensualité de 926 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 646 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 284 700 €, avec une mensualité de 1 380 € (salaire requis : 3 943 € net/mois).

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Alpes-de-Haute-Provence 3 018 € -1.1 % 168 054
Alpes-de-Haute-Provence 3 018 € -1.1 % 168 054
Hautes-Alpes 3 408 € -0.6 % 143 467
Var 5 164 € -2.6 % 1 119 307

Principales villes en Alpes-de-Haute-Provence

Manosque 22 718 hab.
4 165 €/m²

Fiscalité immobilière en Alpes-de-Haute-Provence

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 472 €) est inférieur au prix moyen (3 018 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 198 communes, dont les principales sont Manosque, Digne-les-Bains.

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