Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement à Hénin-Beaumont ?

Le barème fiscal de l'usufruit est fixé par l'article 669 du Code général des impôts et s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Hénin-Beaumont. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge du donateur : 90% avant 21 ans, 50% entre 51 et 60 ans, et 10% après 91 ans. Pour un bien à 163 800 euros avec un donateur de 55 ans, la nue-propriété vaut 81 900 euros.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien immobilier à Hénin-Beaumont ?

Le démembrement à Hénin-Beaumont présente plusieurs avantages : réduction significative des droits de donation (les droits sont calculés sur la seule nue-propriété), le donateur conserve l'usage du bien ou perçoit les loyers, et au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les prix accessibles de ce département permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

Mis à jour juillet 2026

Démembrement Hénin-Beaumont (62)

Q: Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Hénin-Beaumont ?

Le démembrement de propriété à Hénin-Beaumont consiste à séparer la pleine propriété d'un bien en deux droits distincts : l'usufruit (droit d'usage et de jouissance) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Cette technique est couramment utilisée pour optimiser la transmission de patrimoine immobilier et réduire les droits de donation.

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Hénin-Beaumont. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Hénin-Beaumont (62)

1 840 €

Prix moyen / m²

2 730 €

Prix appart. / m²

1 473 €

Prix maison / m²

25 688

Population

163 800 €

Appartement 60 m²

147 300 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété

Moins de 21 ans 90% 10%

21 à 30 ans 80% 20%

31 à 40 ans 70% 30%

41 à 50 ans 60% 40%

51 à 60 ans 50% 50%

61 à 70 ans 40% 60%

71 à 80 ans 30% 70%

81 à 90 ans 20% 80%

Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 730 €/m²)

Valeur pleine propriété 163 800 €

Valeur nue-propriété (50%) 81 900 €

Valeur usufruit (50%) 81 900 €

Droits donation pleine propriété 10 954 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 954 €

Maison 100 m² (1 473 €/m²)

Valeur pleine propriété 147 300 €

Valeur nue-propriété (50%) 73 650 €

Valeur usufruit (50%) 73 650 €

Droits donation pleine propriété 7 654 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 7 654 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 730 €/m²)

Valeur pleine propriété 163 800 €

Valeur nue-propriété (60%) 98 280 €

Valeur usufruit (40%) 65 520 €

Droits donation pleine propriété 10 954 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 10 954 €

Maison 100 m² (1 473 €/m²)

Valeur pleine propriété 147 300 €

Valeur nue-propriété (60%) 88 380 €

Valeur usufruit (40%) 58 920 €

Droits donation pleine propriété 7 654 €

Droits donation nue-propriété 0 €

Économie fiscale 7 654 €

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Démembrement de propriété en Hénin-Beaumont : ce qu'il faut savoir

Ville de Hauts-de-France.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Hénin-Beaumont (62), situé en région Hauts-de-France. Avec un prix moyen de 1 840 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. Les prix plus accessibles à Hénin-Beaumont permettent souvent de transmettre la nue-propriété en franchise totale de droits, grâce à l'abattement de 100 000 euros par parent et par enfant.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Hénin-Beaumont est proche de 3 départements : Pas-de-Calais, Nord, Somme. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Les prix plus modérés à Hénin-Beaumont facilitent la transmission en franchise de droits, un avantage par rapport aux départements voisins plus chers.

Pas-de-Calais Nord Somme

Questions fréquentes — Démembrement Hénin-Beaumont

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Hénin-Beaumont ?

Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Hénin-Beaumont, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.

Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?

Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Hénin-Beaumont.

Combien économise-t-on avec un démembrement à Hénin-Beaumont ?

L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 163 800 euros : un donateur de 55 ans économise 10 954 euros, un donateur de 70 ans économise 10 954 euros. Pour une maison de 100 m² à 147 300 euros : l'économie est de 7 654 euros à 55 ans et 7 654 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.

Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Hénin-Beaumont ?

Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. À Hénin-Beaumont, les prix accessibles permettent souvent de transmettre en franchise totale de droits grâce à l'abattement de 100 000 euros.

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Le marché immobilier en Hénin-Beaumont en 2026

La ville de Hénin-Beaumont affiche un prix moyen au m² de 1 840 €, nettement inférieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-7.1 %). Avec 25 688 habitants, la ville présente une densité de 1 243 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire à attractivité modérée où les prix restent accessibles. Le marché immobilier enregistre environ 342 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché suit un cycle classique avec une activité plus soutenue au printemps et en septembre.

Prix et budget en Hénin-Beaumont

Un appartement se négocie en moyenne à 2 730 €/m² contre 1 473 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 163 800 €, soit une mensualité de 794 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 2 269 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 147 300 €, avec une mensualité de 714 € (salaire requis : 2 040 € net/mois).

Les prix en Hénin-Beaumont sont 40 % en dessous de la moyenne nationale, ce qui en fait un territoire accessible pour les primo-accédants. À titre de comparaison, Pas-de-Calais, Nord, Somme affichent des prix plus élevés.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire	Prix moyen/m²	Évolution 1 an	Population
Hénin-Beaumont	1 840 €	-7.1 %	25 688
Pas-de-Calais	2 690 €	-3.3 %	1 457 905
Nord	3 047 €	-4.5 %	2 615 635
Somme	2 814 €	-5.8 %	565 413

Autres villes de la région

Boulogne-sur-Mer 40 539 hab.

4 277 €/m²

Fiscalité immobilière en Hénin-Beaumont

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (1 473 €) est inférieur au prix moyen (1 840 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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Démembrement Hénin-Beaumont (62)

Chiffres clés — Hénin-Beaumont (62)

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (2 730 €/m²)

Maison 100 m² (1 473 €/m²)

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (2 730 €/m²)

Maison 100 m² (1 473 €/m²)

Démembrement de propriété en Hénin-Beaumont : ce qu'il faut savoir

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Prix et budget en Hénin-Beaumont

Comparaison avec les territoires voisins

Autres villes de la région

Fiscalité immobilière en Hénin-Beaumont

Appartement 60 m² (2 730 €/m²)

Maison 100 m² (1 473 €/m²)

Appartement 60 m² (2 730 €/m²)

Maison 100 m² (1 473 €/m²)