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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Bouches-du-Rhône (13)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Bouches-du-Rhône. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Bouches-du-Rhône (13)

4 783 €

Prix moyen / m²

4 651 €

Prix appart. / m²

5 061 €

Prix maison / m²

2 087 658

Population

279 060 €

Appartement 60 m²

506 100 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Valeur pleine propriété 279 060 €
Valeur nue-propriété (50%) 139 530 €
Valeur usufruit (50%) 139 530 €
Droits donation pleine propriété 34 006 €
Droits donation nue-propriété 6 100 €
Économie fiscale 27 906 €

Maison 100 m² (5 061 €/m²)

Valeur pleine propriété 506 100 €
Valeur nue-propriété (50%) 253 050 €
Valeur usufruit (50%) 253 050 €
Droits donation pleine propriété 79 414 €
Droits donation nue-propriété 28 804 €
Économie fiscale 50 610 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 651 €/m²)

Valeur pleine propriété 279 060 €
Valeur nue-propriété (60%) 167 436 €
Valeur usufruit (40%) 111 624 €
Droits donation pleine propriété 34 006 €
Droits donation nue-propriété 11 682 €
Économie fiscale 22 324 €

Maison 100 m² (5 061 €/m²)

Valeur pleine propriété 506 100 €
Valeur nue-propriété (60%) 303 660 €
Valeur usufruit (40%) 202 440 €
Droits donation pleine propriété 79 414 €
Droits donation nue-propriété 38 926 €
Économie fiscale 40 488 €

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Démembrement de propriété en Bouches-du-Rhône : ce qu'il faut savoir

Les Bouches-du-Rhône presentent un marché très contraste entre Marseille (où les prix varient du simple au triple selon les arrondissements) et Aix-en-Provence, parmi les villes les plus chères de province. Le dynamisme économique (Euroméditerranée, port, tech) soutient une demande structurelle forte. Arles et le pays d

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Bouches-du-Rhône (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 4 783 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Bouches-du-Rhône et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement, Marseille 9e Arrondissement, Marseille 12e Arrondissement, Marseille 14e Arrondissement et Marseille 10e Arrondissement. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Bouches-du-Rhône est voisin de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Bouches-du-Rhône génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Bouches-du-Rhône

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Bouches-du-Rhône ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Bouches-du-Rhône, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Bouches-du-Rhône.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Bouches-du-Rhône ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 279 060 euros : un donateur de 55 ans économise 27 906 euros, un donateur de 70 ans économise 22 324 euros. Pour une maison de 100 m² à 506 100 euros : l'économie est de 50 610 euros à 55 ans et 40 488 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Bouches-du-Rhône ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Bouches-du-Rhône, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Bouches-du-Rhône en 2026

Le département Bouches-du-Rhône (13) affiche un prix moyen au m² de 4 783 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-3.1 %). Avec ses 2 087 658 habitants répartis sur 5 087 km², le département présente une densité de 410 hab/km², un territoire dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 27 280 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Bouches-du-Rhône

Un appartement se négocie en moyenne à 4 651 €/m² contre 5 061 €/m² pour une maison. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 279 060 €, soit une mensualité de 1 353 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 866 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 506 100 €, avec une mensualité de 2 453 € (salaire requis : 7 009 € net/mois).

Les prix en Bouches-du-Rhône sont 55 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Bouches-du-Rhône 4 783 € -3.1 % 2 087 658
Bouches-du-Rhône 4 783 € -3.1 % 2 087 658
Var 5 164 € -2.6 % 1 119 307
Vaucluse 3 551 € -5.5 % 572 056

Fiscalité immobilière en Bouches-du-Rhône

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 783 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 119 communes, dont les principales sont Aix-en-Provence, Marseille 13e Arrondissement, Marseille 8e Arrondissement, Marseille 15e Arrondissement.

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