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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Seine-Maritime (76)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché dans le Seine-Maritime. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Seine-Maritime (76)

3 124 €

Prix moyen / m²

4 191 €

Prix appart. / m²

2 449 €

Prix maison / m²

1 260 964

Population

251 460 €

Appartement 60 m²

244 900 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 460 €
Valeur nue-propriété (50%) 125 730 €
Valeur usufruit (50%) 125 730 €
Droits donation pleine propriété 28 486 €
Droits donation nue-propriété 3 340 €
Économie fiscale 25 146 €

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 900 €
Valeur nue-propriété (50%) 122 450 €
Valeur usufruit (50%) 122 450 €
Droits donation pleine propriété 27 174 €
Droits donation nue-propriété 2 684 €
Économie fiscale 24 490 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 191 €/m²)

Valeur pleine propriété 251 460 €
Valeur nue-propriété (60%) 150 876 €
Valeur usufruit (40%) 100 584 €
Droits donation pleine propriété 28 486 €
Droits donation nue-propriété 8 370 €
Économie fiscale 20 116 €

Maison 100 m² (2 449 €/m²)

Valeur pleine propriété 244 900 €
Valeur nue-propriété (60%) 146 940 €
Valeur usufruit (40%) 97 960 €
Droits donation pleine propriété 27 174 €
Droits donation nue-propriété 7 582 €
Économie fiscale 19 592 €

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Démembrement de propriété en Seine-Maritime : ce qu'il faut savoir

La Seine-Maritime est portée par deux poles : Rouen, a 1h15 de Paris, avec un centre historique en renouvellement et des prix contenus ; et Le Havre, ville Perret classee UNESCO, ou le marché est l

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente dans le Seine-Maritime (76), situé en région Normandie. Avec un prix moyen de 3 124 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Seine-Maritime et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont Le Havre, Rouen, Saint-Étienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen, Dieppe, Le Grand-Quevilly, Le Petit-Quevilly et Mont-Saint-Aignan. Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Le Seine-Maritime est voisin de 5 départements : Seine-Maritime, Eure, Oise, Somme, Calvados. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement dans le Seine-Maritime génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Seine-Maritime Eure Oise Somme Calvados

Questions fréquentes — Démembrement Seine-Maritime

Qu'est-ce que le démembrement de propriété dans le Seine-Maritime ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). Dans le Seine-Maritime, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris dans le Seine-Maritime.
Combien économise-t-on avec un démembrement dans le Seine-Maritime ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 251 460 euros : un donateur de 55 ans économise 25 146 euros, un donateur de 70 ans économise 20 116 euros. Pour une maison de 100 m² à 244 900 euros : l'économie est de 24 490 euros à 55 ans et 19 592 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien dans le Seine-Maritime ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés dans le Seine-Maritime, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Seine-Maritime en 2026

Le département Seine-Maritime (76) affiche un prix moyen au m² de 3 124 €, proche à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en forte baisse sur un an (-3.6 %). Avec ses 1 260 964 habitants répartis sur 6 278 km², le département présente une densité de 201 hab/km², un territoire moyennement dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 20 514 transactions par an, ce qui en fait un marché très liquide. Le marché bénéficie d'un effet saisonnier lié au tourisme, avec une demande accrue au printemps pour les résidences secondaires.

Prix et budget en Seine-Maritime

Un appartement se négocie en moyenne à 4 191 €/m² contre 2 449 €/m² pour une maison, un écart significatif qui reflète la tension sur le marché des appartements. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 251 460 €, soit une mensualité de 1 219 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 483 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 244 900 €, avec une mensualité de 1 187 € (salaire requis : 3 391 € net/mois).

Les prix en Seine-Maritime sont 1 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Eure affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Seine-Maritime 3 124 € -3.6 % 1 260 964
Seine-Maritime 3 124 € -3.6 % 1 260 964
Eure 2 460 € -4.9 % 602 714
Oise 2 855 € -4 % 829 899

Fiscalité immobilière en Seine-Maritime

Le département applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (2 250 €) est inférieur au prix moyen (3 124 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut. Le département compte 707 communes, dont les principales sont Le Havre, Rouen, Saint-Étienne-du-Rouvray, Sotteville-lès-Rouen.

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