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Mis à jour juillet 2026

Démembrement Marseille 12e Arrondissement (13)

Simulez le démembrement de propriété selon les prix réels du marché à Marseille 12e Arrondissement. Valeur nue-propriété, usufruit, économie fiscale.

Chiffres clés — Marseille 12e Arrondissement (13)

4 771 €

Prix moyen / m²

4 310 €

Prix appart. / m²

6 446 €

Prix maison / m²

64 399

Population

258 600 €

Appartement 60 m²

644 600 €

Maison 100 m²

Barème fiscal de l'usufruit viager (art. 669 CGI)

Âge de l'usufruitier Usufruit Nue-propriété
Moins de 21 ans 90% 10%
21 à 30 ans 80% 20%
31 à 40 ans 70% 30%
41 à 50 ans 60% 40%
51 à 60 ans 50% 50%
61 à 70 ans 40% 60%
71 à 80 ans 30% 70%
81 à 90 ans 20% 80%
Plus de 91 ans 10% 90%

Simulation démembrement — Donateur de 55 ans (usufruit 50%)

Appartement 60 m² (4 310 €/m²)

Valeur pleine propriété 258 600 €
Valeur nue-propriété (50%) 129 300 €
Valeur usufruit (50%) 129 300 €
Droits donation pleine propriété 29 914 €
Droits donation nue-propriété 4 054 €
Économie fiscale 25 860 €

Maison 100 m² (6 446 €/m²)

Valeur pleine propriété 644 600 €
Valeur nue-propriété (50%) 322 300 €
Valeur usufruit (50%) 322 300 €
Droits donation pleine propriété 107 114 €
Droits donation nue-propriété 42 654 €
Économie fiscale 64 460 €

Simulation démembrement — Donateur de 70 ans (usufruit 40%)

Appartement 60 m² (4 310 €/m²)

Valeur pleine propriété 258 600 €
Valeur nue-propriété (60%) 155 160 €
Valeur usufruit (40%) 103 440 €
Droits donation pleine propriété 29 914 €
Droits donation nue-propriété 9 226 €
Économie fiscale 20 688 €

Maison 100 m² (6 446 €/m²)

Valeur pleine propriété 644 600 €
Valeur nue-propriété (60%) 386 760 €
Valeur usufruit (40%) 257 840 €
Droits donation pleine propriété 107 114 €
Droits donation nue-propriété 55 546 €
Économie fiscale 51 568 €

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Démembrement de propriété en Marseille 12e Arrondissement : ce qu'il faut savoir

Ville de Provence-Alpes-Côte d'Azur.

Le démembrement de propriété est une stratégie patrimoniale particulièrement pertinente à Marseille 12e Arrondissement (13), situé en région Provence-Alpes-Côte d'Azur. Avec un prix moyen de 4 771 euros/m², la valeur des biens immobiliers dans ce département justifie une optimisation fiscale lors de la transmission. L'attractivité forte de Marseille 12e Arrondissement et les prix élevés rendent le démembrement d'autant plus intéressant : l'économie de droits de donation peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les principales villes concernées sont et . Le démembrement s'applique aussi bien aux appartements qu'aux maisons, et peut porter sur la résidence principale, un bien locatif ou une résidence secondaire.

Démembrement dans les départements voisins

Marseille 12e Arrondissement est proche de 4 départements : Bouches-du-Rhône, Var, Vaucluse, Gard. Les prix immobiliers variant d'un département à l'autre, l'économie fiscale liée au démembrement diffère également. Avec des prix parmi les plus élevés de la région, le démembrement à Marseille 12e Arrondissement génère des économies fiscales plus importantes que dans les départements voisins.

Bouches-du-Rhône Var Vaucluse Gard

Questions fréquentes — Démembrement Marseille 12e Arrondissement

Qu'est-ce que le démembrement de propriété à Marseille 12e Arrondissement ?
Le démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d'un bien immobilier en deux droits : l'usufruit (droit d'habiter ou de louer le bien) et la nue-propriété (droit de disposer du bien). À Marseille 12e Arrondissement, cette technique permet d'optimiser la transmission de patrimoine en réduisant significativement les droits de donation. Le donateur conserve l'usage du bien tout en transmettant la nue-propriété à moindre coût fiscal.
Quel est le barème fiscal de l'usufruit pour un démembrement ?
Le barème est fixé par l'article 669 du CGI. La valeur de l'usufruit diminue avec l'âge : 90% avant 21 ans, 80% de 21 à 30 ans, 70% de 31 à 40 ans, 60% de 41 à 50 ans, 50% de 51 à 60 ans, 40% de 61 à 70 ans, 30% de 71 à 80 ans, 20% de 81 à 90 ans et 10% au-delà de 91 ans. Ce barème s'applique uniformément sur tout le territoire, y compris à Marseille 12e Arrondissement.
Combien économise-t-on avec un démembrement à Marseille 12e Arrondissement ?
L'économie dépend de la valeur du bien et de l'âge du donateur. Pour un appartement de 60 m² à 258 600 euros : un donateur de 55 ans économise 25 860 euros, un donateur de 70 ans économise 20 688 euros. Pour une maison de 100 m² à 644 600 euros : l'économie est de 64 460 euros à 55 ans et 51 568 euros à 70 ans. Utilisez notre simulateur de démembrement pour un calcul personnalisé.
Quels sont les avantages du démembrement pour un bien à Marseille 12e Arrondissement ?
Le démembrement offre plusieurs avantages : réduction des droits de donation (calculés sur la seule nue-propriété), conservation de l'usage du bien par le donateur, et reconstitution automatique de la pleine propriété au décès de l'usufruitier sans droits supplémentaires. Avec des prix élevés à Marseille 12e Arrondissement, l'économie fiscale est particulièrement significative et justifie pleinement cette stratégie patrimoniale.

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Le marché immobilier en Marseille 12e Arrondissement en 2026

La ville de Marseille 12e Arrondissement affiche un prix moyen au m² de 4 771 €, nettement supérieur à la moyenne nationale (3 092 €/m²). Les prix sont en baisse modérée sur un an (-2.1 %). Avec 64 399 habitants, la ville présente une densité de 4 589 hab/km², un territoire très dense.

C'est un territoire attractif avec une demande soutenue. Le marché immobilier enregistre environ 826 transactions par an, ce qui en fait un marché liquide. Le marché immobilier est actif toute l'année avec des pics au printemps et à l'automne.

Prix et budget en Marseille 12e Arrondissement

Un appartement se négocie en moyenne à 4 310 €/m² contre 6 446 €/m² pour une maison, les maisons étant plus recherchées dans ce secteur. Pour un appartement de 60 m², comptez environ 258 600 €, soit une mensualité de 1 253 € sur 25 ans à 3,20 % (salaire minimum requis : 3 580 € net/mois). Pour une maison de 100 m², le budget s'élève à environ 644 600 €, avec une mensualité de 3 124 € (salaire requis : 8 926 € net/mois).

Les prix en Marseille 12e Arrondissement sont 54 % au-dessus de la moyenne nationale. Pour un budget plus serré, les territoires voisins comme Vaucluse affichent des prix inférieurs.

Comparaison avec les territoires voisins

Territoire Prix moyen/m² Évolution 1 an Population
Marseille 12e Arrondissement 4 771 € -2.1 % 64 399
Bouches-du-Rhône 4 783 € -3.1 % 2 087 658
Var 5 164 € -2.6 % 1 119 307
Vaucluse 3 551 € -5.5 % 572 056

Fiscalité immobilière en Marseille 12e Arrondissement

Ce territoire applique le taux majoré de DMTO (4,50 %), comme la grande majorité des départements français. Le prix médian au m² (3 814 €) est inférieur au prix moyen (4 771 €), ce qui indique que les biens les plus chers tirent la moyenne vers le haut.

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