Simulateur Viager

Comprendre le viager immobilier

Le viager est un mode de transaction immobilière dans lequel l'acheteur (débirentier) verse un capital initial — le bouquet — puis une rente mensuelle au vendeur (crédirentier) jusqu'à son décès. Le viager occupé représente environ 80 % des transactions : le vendeur conserve le droit d'habiter le bien, ce qui décote sa valeur et réduit la rente. En viager libre, l'acheteur peut occuper ou louer le bien immédiatement, mais la rente est plus élevée.

Le calcul de la rente et du DUH

La rente viagère est déterminée en trois étapes. D'abord, on évalue le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH), qui représente la valeur de l'occupation conservée par le vendeur. Cette valeur dépend de l'espérance de vie résiduelle, estimée à partir des tables de mortalité INSEE. Ensuite, on soustrait le DUH de la valeur vénale pour obtenir la valeur décotée. Enfin, le bouquet est déduit et le solde est réparti en mensualités sur l'espérance de vie résiduelle du vendeur.

• Viager occupé : DUH calculé selon l'espérance de vie, plafonné à 60 % de la valeur du bien
• Viager libre : pas de DUH, la rente est calculée sur la valeur vénale intégrale
• Bouquet : généralement entre 20 % et 40 % de la valeur décotée, versé à la signature chez le notaire

Fiscalité avantageuse de la rente

La rente viagère bénéficie d'un régime fiscal favorable : seule une fraction de la rente est imposable, déterminée par l'âge du crédirentier au jour de l'entrée en jouissance. Plus le vendeur est âgé, plus l'abattement est important. À partir de 70 ans, seuls 30 % de la rente sont soumis à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux (17,2 %). Le bouquet, quant à lui, n'est pas imposable pour le vendeur.

Avantages et risques du viager

Pour le vendeur, le viager garantit un complément de revenus à vie et lui permet de rester dans son logement. Pour l'acheteur, c'est un moyen d'acquérir un bien avec un investissement initial réduit et sans recours au crédit bancaire. Le risque principal pour l'acheteur est la longévité du vendeur : si celui-ci dépasse son espérance de vie statistique, le coût total peut excéder la valeur du bien. L'article 1975 du Code civil prévoit la nullité de la vente si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la signature.

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